Khi đã ký kết hợp đồng thuê nhà, mà xảy ra những điều kiện bất lợi cho một bên thi bên đó có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà hay không hay vẫn bắt buộc phải thực hiện hợp đồng đến khi hết thời hạn thuê.
1. Khái quát về Hợp đồng thuê nhà
Hợp đồng thuê nhà là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Căn cứ vào quy định tại Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015: Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào.
Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
2.1. Quyền đơn phương chấm dứt của bên thuê nhà
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
Hành vi của bên cho thuê thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật nhà ở 2014:
Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Hành vi của Bên B thuộc trường hợp thỏa thuận tại hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng
Ví dụ: Trong hợp đồng có thỏa thuận Bên cho thuê muốn bán nhà phải báo trước thời điểm bán 02 tháng để Bên thuê được hưởng quyền ưu tiên mua. Nếu Bên cho thuê vi phạm thời hạn báo trước, Bên B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nhưng khi người cho thuê đã xác định thời điểm bán nhà chỉ thông báo trước 1 tháng cho người thuê. Khi đó, người thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Hành vi của Bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà
Khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự quy định, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ. Quy định này cũng được áp dụng dối với bên thuê khi bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ tại hợp đồng thuê nhà.
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận, sau 01 tuần nhận được số tiền thanh toán trước của bên thuê, bên cho thuê phải chuẩn bị đầy đủ đồ đạc, trang thiết bị cho ngôi nhà để bên thuê chuyển vào ở. Nếu bên cho thuê không thực hiện là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà.
Nhưng sau 01 tuần nhận thanh toán trước, bên cho thuê vẫn không chuẩn bị đầy đủ các trang thiết bị cho ngôi nhà, hiện trạng vẫn không khác thời điểm đặt cọc. Khi đó, người thuê nhà có thể căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 428 để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.
Lưu ý điều kiện đủ để người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng
Bên thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Đây là quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở 2014.
2.2. Quyền đơn phương chấm dứt của bên cho thuê
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 123 sau đây:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý nhưng sau đó giá cho thuê được điều chỉnh nhưng không đạt được thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.
Lưu ý điều kiện đủ để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt HĐ
Căn cứ khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong các trường hợp nêu trên phải thông báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
3. Hậu quả pháp lý khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
Khi bên cho thuê hoặc bên thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp vi phạm thời hạn báo trước 30 ngày và trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng do không đạt được thỏa thuận giá thuê mới sau cải tạo, sửa chữa nhà thuê.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
