Kinh nghiệm kiểm tra tình trạng pháp lý căn nhà trước khi mua

Trong quá trình mua nhà, chắc hẳn rất nhiều người quan tâm đến tình trạng của căn nhà như thế nào, nhà có hợp pháp hay không, có thuộc diện bị quy hoạch hay đang có tranh chấp hay không? Bài viết này LawFirm.Vn sẽ chia sẻ cho bạn một số kinh nghiệm kiểm tra tình trạng pháp lý căn nhà trước khi mua.

1. Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.

Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.

Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.

2. Kiểm tra quy hoạch

Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin.

Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.

3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác

Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết, thủ tục tiến hành như sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu (Mẫu số 01/PYC – Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT)

Người yêu cầu nộp tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết

Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
• Thông báo nghĩa vụ tài chính cho tổ chức, cá nhân.
• Nếu từ chối cung cấp thông tin đất đai phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Lưu ý: 04 trường hợp không cung cấp thông tin, dữ liệu gồm:

• Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể.
• Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân.
• Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Trả kết quả

4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.

Lưu ý: Nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.

5. Kiểm tra hiện trạng

Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.

Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.