Giá đất cụ thể là gì? Vì sao giá đất cụ thể thường cao hơn giá đất trong bảng giá đất? Giá đất cụ thể được sử dụng trong những trường hợp nào? Cùng LawFirm.Vn tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.
1. Giá đất cụ thể là gì?
Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng đối với một hoặc một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
2. Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được dùng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
– Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Tại sao giá đất cụ thể lại cao hơn so với bảng giá đất?
Mặc dù không có văn bản nào quy định về việc giá đất cụ thể thấp, bằng hay cao hơn hơn giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên, căn cứ phương pháp xác định giá đất, những trường hợp áp dụng và thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.
Ví dụ: Khi Nhà nước cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức mà thửa đất đó có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì sẽ áp dụng phương pháp chiết trừ để tính giá đất cụ thể, qua đó sẽ tính được tiền sử dụng đất phải nộp.
Công thức tính giá đất cụ thể khi cấp Sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức như sau:
Giá đất cụ thể (01m2) = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất
Theo công thức trên nếu hệ số điều chỉnh giá đất là 1,0 thì khi đó giá đất cụ thể sẽ bằng giá đất trong bảng giá đất; nếu hệ số điều chỉnh lớn (>) hơn 1,0 thì giá đất cụ thể sẽ lớn hơn giá đất trong bảng giá đất.
Cụ thể tại thị trấn của các huyện thuộc Thành phố Hà Nội có hệ số điều chỉnh giá đất khi cấp Sổ đỏ áp dụng trong năm 2021 đối với diện tích vượt hạn mức là: 1,10 (hệ số K = 1,10).
Giả sử ông A có thửa đất tại phố Tế Tiêu thị trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức (Hà Nội) được cấp Sổ đỏ trong hạn mức 120m2 và diện tích vượt hạn mức là 50m2. Được biết giá đất ở tại vị trí 1 của phố Tế Tiêu theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND là 3.105.000 đồng. Khi đó, giá đất cụ thể 01 m2 vượt hạn mức được tính như sau:
Giá đất cụ thể (01m2) = 1,10 x 3.105.000 đồng = 3.415.500 đồng
Như vậy, tiền sử dụng đất ông A phải nộp đối với 50m2 vượt hạn mức là 170.775.000 đồng.
