Trong những năm gần đây việc phân lô bán nền đang diễn ra khá sôi nổi, tuy nhiên nhiều người vẫn chưa nắm được các quy định liên quan đến phân lô bán nền dẫn đến việc không đảm bảo quyền lợi của bản thân. Bài viết dưới đây, LawFirm.Vn sẽ cung cấp đến bạn đọc quy định về điều kiện, hồ sơ và thủ tục mua đất phân lô bán nền
1. Phân lô bán nền là gì?
Phân lô bán nền được hiểu là việc chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của những thửa đất này cho người khác để họ có thể xây dựng nhà ở.
2. Điều kiện dự án đất phân lô bán nền
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền được quy định tại Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) gồm:
– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
3. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất phân lô bán nền
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
– Bên chuyển nhượng:
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ).
- Giấy tờ pháp lý: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
– Bên nhận chuyển nhượng:
- Giấy tờ pháp lý: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, CCCD, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
– Tờ khai đăng ký thuế
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nghĩa vụ tài chính gồm các nghĩa vụ sau đây:
– Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)
| Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) | = | Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) | x | Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành | x | 0.5% |
Xem thêm: Cách tính lệ phí trước bạ nhà, đất mới nhất
Xem thêm: Tổng hợp các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ.
– Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Hồ sơ chuyển nhượng đất phân lô, bán nền
Như đã phân tích tại mục 3 bài này, hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất được phân lô, bán nền gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
5. Mua đất phân lô bán nền trái phép phạt ra sao?
Phân lô bán nền trái phép là việc phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện tại mục 2 bài này hoặc đã đủ các điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép
Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP)thì tùy vào diện tích đất phân lô, bán nền mà người phân lô bán nền trái phép sẽ bị phạt như sau:
Điều 21. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
1. 1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
2. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
c) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
d) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
3. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;
b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);
c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);”.
d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.
=> Hành vi phân lô bán nền trái phép có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy số điều kiện và diện tích đất vi phạm
