Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và cần thiết, xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm được những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất.
Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
– Đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
– Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép;
– Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích lũy đất trái phép.
Các điều kiện đó theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
1. Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với người được Nhà nước cấp để sử dụng. Người sử dụng đất hợp pháp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thống nhất với những quy định của Luật hôn nhân và gia đình cũng như để có cơ sở xác định chính xác tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Luật đất đai năm 2013 và Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định:
– Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.
– Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng.
Theo quy định tại Điều 59 và Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân (cấp theo thửa đất).
Điều kiện này có một số ngoại lệ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
2. Trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được phép chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng đất: Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 125) và đất sử dụng có thời hạn (Điều 126). Trong đó, đối với đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất đang còn thời hạn sử dụng; đối với đất sử dụng ổn định lâu dài (hay nói cách khác là không có thời hạn) thì không bị ràng buộc bởi quy định này.
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định trong một số trường hợp, ví dụ như:
– Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm (khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013). Nhà nước cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những người đang sử dụng đất khi họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai.
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm (khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn, người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa. Do vậy, họ không được phép chuyển quyền sử dụng.
3. Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh chấp
Tranh chấp giải quyết về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất không thể thực hiện được.
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất đó được hướng tới việc thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đối với một chủ thể khác. Quyền sử dụng đất đó có thể được chuyển trực tiếp sang cho chủ thể kia (ví dụ trong một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng đất vi phạm nghĩa vụ chuyển giao đất) hoặc được đem ra bán đấu giá để phục vụ thi hành án (ví dụ chủ sử dụng đất đang chịu một khoản nợ lớn, lại có trách nhiệm vụ hạn nên quyền sử dụng đất phải bị đấu giá lấy tiền để phục vụ thi hành án).
Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấy thì việc chuyển quyền sử dụng đất dễ dàng vượt quá giới hạn quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự.
