Dưới góc độ pháp lý, việc cho thuê nhà ở chịu sự điều chỉnh bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, và đặc biệt là Luật Nhà ở! Để hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý xảy ra như: tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê nhà; tranh chấp giữa các bên trong quan hệ cho thuê nhà như: môi giới, chủ sàn giao dịch, chủ nhà, người thuê; vô hiệu một phần hoặc toàn bộ giao dịch cho thuê nhà; tranh chấp về các vấn đề liên quan khác…. đòi hỏi các bên tham gia giao dịch phải nắm bắt được các quy định pháp luật và hiểu rõ nó!
1. Lưu ý về điều kiện cho thuê nhà ở
Theo quy định hiện hành, nhà ở cho thuê phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Bên cho thuê phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở;
– Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
– Nhà ở phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
2. Lưu ý về hình thức và nội dung hợp đồng cho thuê nhà ở
Hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên và phải được lập thành văn bản, bao gồm các nội dung cơ bản sau:
+ Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
+ Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó;
+ Giá cho thuê;
+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;
+ Thời hạn cho thuê;
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên;
+ Cam kết của các bên;
+ Các thỏa thuận khác;
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
+ Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
3. Lưu ý về thời hạn thuê và giá cho thuê nhà ở
Về nguyên tắc, bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà (theo định kỳ hoặc trả một lần). Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
4. Lưu ý cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà ở.
5. Lưu ý việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
– Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
– Nhà ở cho thuê không còn;
– Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;
– Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác. Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong trường hợp này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Lưu ý quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của bên cho thuê
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
7. Lưu ý quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của bên thuê
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba;
– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
8. Lưu ý vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở
Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, các bên có thể cân nhắc việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở để có bằng chứng vững chắc hơn về việc xác lập giao dịch giữa các bên.
