Hợp đồng mua bán tài sản là gì? Quy định về hợp đồng mua bán tài sản

1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức kinh tế: kinh tế tự nhiên và kinh tế hàng hoá. Kinh tế tư nhiên là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ đơn vị kinh tế. Đối lập với hình thức kinh tế này là kinh tế hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là sản xuất xã hội, trong đó, mối quan hệ kinh tế giữa những người sản xuất biểu hiện qua thị trường, qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ. .

Hàng hoá có thể thỏa mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con người và thông qua việc trao đổi, con người có thể thỏa mãn những nhu cầu trên. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền làm thước đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hoá đặc biệt có giá trị như hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả. Giá cả của hàng hoá thay đổi lên xuống nhưng tổng số giá cả thì luôn bằng tổng số giá trị của hàng hoá. Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền

tệ là một bộ phận của nền sản xuất hàng hoá. Quá trình trao đổi được thực hiện chủ yếu thông qua việc mua bán. Mua – bán trong xã hội có giai cấp không những chỉ tuân theo quy định của Nhà nước mà còn phải phù hợp với đạo đức xã hội. Mua bán là một quan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định, thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người mua và người bán. Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với vật đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua đối với vật đó.

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng và phương thức các bên đã thoả thuận.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản có các đặc điểm sau đây:

2.1. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ

Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau. Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật.

2.2. Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù

Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản. Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng này với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù.

2.3. Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua

Đây là căn cứ kế tục quyền sở hữu tài sản. Đặc điểm này là yếu tố phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản.

3. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán

Thông thường, hợp đồng mua bán được thực hiện ngay sau khi các bên thỏa thuận xong về đối tượng và giá cả – bên mua trả tiền xong thì bên bán chuyển giao vật cho bên mua. Nhưng cũng có thể được các bên thỏa thuận khác, như nhận tiền trước – giao vật sau hoặc giao vật trước – trả tiền sau. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là một số lượng lớn tài sản thì các bên có thể chuyển giao vật làm nhiều lần và mỗi lần theo một số lượng, khối lượng nhất định. Sau khi các bên thực hiện xong hợp đồng, họ sẽ thỏa mãn các nhu cầu tiêu dùng hoặc sản xuất, kinh doanh.

Hiện nay, trong cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, những nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần của nhân dân ta được đáp ứng thông qua hình thức mua bán giữa cá nhân với các tổ chức của các thành phần kinh tế khác nhau. Bên cạnh đó, thương nghiệp xã hội chủ nghĩa đóng một vai trò tương đối quan trọng. Các cửa hàng mậu dịch quốc doanh, hợp tác xã mua bán không chỉ kinh doanh đơn thuần đặt lợi nhuận lên trên hết mà còn nhằm mục đích phục vụ cho nhân dân, đặc biệt là nhân dân vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

Việc lưu thông, phân phối những mặt hàng tiêu dùng, một số tư liệu sản xuất không chỉ tuân theo nguyên tắc thuận mua vừa bán mà còn mang tính chất cung cấp theo kế hoạch của Nhà nước nhằm ổn định đời sống nhân dân; tạo điều kiện cho nhân dân phát triển sản xuất, từng bước cải thiện đời sống của nhân dân nói chung, của đồng bào các dân tộc thiểu số nói riêng.

Hợp đồng mua bán là phương tiện pháp lí tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi hàng hoá, thoả mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hoá, tinh thần của nhân dân.

4. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản cũng phải thoả mãn những quy định của pháp luật về chế độ pháp lí của đối tượng trong giao dịch dân sự. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải được phép giao dịch. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ. Do sự phát triển của các quan hệ xã hội về tài sản ngày càng phát triển đa dạng, phong phú, theo đó, đối tượng của hợp đồng mua bán không chỉ đơn thuần là vật chất cụ thể. Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản còn là quyền tài sản thì phải có những chứng từ hoặc các bằng chứng khác để chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Quyền tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phổ biến là chuyển giao quyền đòi nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ chuyển giao được… Cho dù đối tượng của hợp đồng mua bán là vật cụ thể hay một quyền tài sản thì vật đó hoặc quyền tài sản đó phải được xác định rõ.

Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật hình thành trong tương lai.

Ví dụ: Mua bán hoa màu chưa được thu hoạch, mua bán chung cư đang xây dựng… trường hợp này người bán phải có căn cứ chứng minh là vật đó đang hoặc chuẩn bị được hình thành.

5. Giá cả của hợp đồng mua bán tài sản

Giá cả của hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Giá cả là biểu hiện giá trị thực tế của vật, nó phụ thuộc vào chất lượng, số lượng, tính năng, tác dụng của vật bán và mức cung cầu của thị trường đối với loại tài sản đó.

Trong thực tế, giá cả do các bên thỏa thuận và nó phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Do vậy, giá cả trong hợp đồng mua bán biểu hiện bằng một số tiền nhất định do các bên thỏa thuận, thống nhất với nhau. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên thỏa thuận theo quy định đó. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá cả. Việc áp dụng này một mặt bảo đảm quyền bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán tài sản, mặt khác, nó còn là điều kiện để các bên có thể thỏa thuận về những hợp đồng liên quan đến đối tượng phải có thời gian dài mới thực hiện được. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015).

6. Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

Hình thức của hợp đồng mua bán có thể bằng miệng, bằng văn bản do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.Ví dụ: mua bán nhà ở, xe cơ giới… Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xác định người bán và người mua đã tham gia vào hợp đồng mua bán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng.

7. Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản bán

Thông thường, sau khi các bên thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản thì bên mua có quyền sở hữu tài sản mua. Đối với những tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, sau khi đăng ký quyền sở hữu và được cấp đăng ký hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu thì người mua có quyền sở hữu. Việc mua tài sản đăng ký quyền sở hữu bắt buộc phải sang tên trong một thời hạn luật định. Khi mua bán chưa chuyển quyền sở hữu thì bên bán có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, do vậy họ phải chịu rủi ro khi tài sản bị thiệt hại. Trường hợp bên mua cố tình không thực hiện việc trước bạ sang tên thì hết thời hạn luật định, người bán không chịu trách nhiệm về việc tài sản hư hỏng.

8. Phương thức thực hiện hợp đồng mua bán

Đối với hợp đồng mua bán thông thường, sau khi thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng mua bán, bên mua trả tiền và bên bán chuyển vật. Tuy nhiên, ngày nay cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường thì nhu cầu bán hàng của các doanh nghiệp cạnh tranh quyết liệt. Hoặc do nhu cầu tiêu dùng, sản xuất kinh doanh lớn nhưng tài chính không đủ để mua bán hàng hoá. Để giải quyết các khó khăn trong việc mua và bán hàng hoá, thị trường và xã hội đã tìm ra những phương thức mua bán đa dạng, phong phú, tạo điều kiện cho bên bán bán được hàng hoá, bên mua giải quyết khó khăn về tài chính và các khó khăn khác, những hình thức mua bán này được pháp luật bảo hộ gồm: mua bán trả chậm, trả dần, mua sau khi dùng thử, chuộc lại tài sản đã bán (xem các điều 453, 454 Bộ luật Dân sự 2015).