1. Khái niệm hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trên cơ sở pháp luật khẳng định đất có giá trị làm căn cứ cho người được xác lập quyền sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất. Họ có đất và trả một khoản tiền nhất định thì quyền sử dụng đất thuộc về họ, giá trị quyền sử dụng đất cũng được xác định thành một khoản tiền, khoản tiền đó được coi là vốn của họ. Vì thế, họ có quyền đưa vào lưu thông dân sự theo cách góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và được Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thừa nhận là nhu cầu tất yếu khách quan, hiện tượng xuất hiện trong lĩnh vực dân sự và lĩnh vực đất đai. Để sự quy định của pháp luật phù hợp với quy luật tất yếu của đời sống xã hội và đáp ứng nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất, pháp luật đã thừa nhận và bảo vệ quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của người “có đất”.
2. Hình thức và nội dung của hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
2.1. Hình thức
Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự.
2.2. Nội dung
Là toàn bộ các điều khoản mà các bên trong hợp đồng đã thỏa thuận, các điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự của bên góp vốn và bên nhận vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất. | Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn;
- Thời hạn góp vốn;
- Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn;
- Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
3. Đối tượng của hợp đồng
Đất được góp vốn là:
– Đất của tổ chức kinh tế có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Đất của hộ gia đình, cá nhân mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị các loại đất kể trên vào sản xuất, kinh doanh để hưởng lợi gián tiếp từ đất. Khi thực hiện quyền sử dụng đất đối với đất thuê thì người sử dụng đất thuê không được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh mà chỉ được góp vốn bằng tài sản của mình gắn liền với đất thuế trong thời hạn thuê.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên góp vốn
4.1. Bên góp vốn
Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau:
– Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
– Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;
– Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết;
– Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi
nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.
* Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:
– Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
– Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
4.2. Bên nhận góp vốn
* Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau:
– Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận trong hợp đồng;
– Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;
– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.
* Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:
– Thanh toán phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng;
– Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn;
– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Trình tự thực hiện của hợp đồng
(Điều 60, 61, 79 Nghị định số 43/2014/NĐ–CP và Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT)
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.
Thời gian thực hiện đăng ký góp vốn là không quá 10 ngày.
