Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

1. Giao dịch dân sự là gì? Các điều kiện có hiệu lực

1.1. Giao dịch dân sự là gì?

Giao dịch dân sự được định nghĩa là một hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Bản chất của mọi giao dịch dân sự đều là sự thể hiện ý chí của chủ thể tham gia, nhưng được phân biệt thành hai loại chính dựa trên số lượng các bên tham gia :  

• Hợp đồng dân sự: Là giao dịch thể hiện sự thỏa thuận ý chí của hai hay nhiều bên nhằm thiết lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ. Đây là loại giao dịch phổ biến nhất trong đời sống hàng ngày, ví dụ như hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà, v.v.  
• Hành vi pháp lý đơn phương: Là giao dịch dân sự được thực hiện bởi ý chí của một bên duy nhất. Ví dụ điển hình là việc lập di chúc, tặng cho tài sản, hay hứa thưởng.  

1.2. Bốn điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Để một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật, nó phải thỏa mãn đầy đủ bốn điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:  

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp: Các bên tham gia giao dịch phải có đầy đủ năng lực để xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều này bao gồm việc người tham gia phải đạt một độ tuổi nhất định và không bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Giao dịch do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập có thể bị tuyên bố vô hiệu, trừ một số trường hợp được luật cho phép.  
• Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện: Ý chí của các bên phải là yếu tố cốt lõi và hoàn toàn tự nguyện khi xác lập giao dịch. Một giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, hoặc cưỡng ép sẽ bị coi là vô hiệu. Lừa dối là hành vi cố ý gây hiểu lầm, trong khi đe dọa, cưỡng ép là hành vi dùng vũ lực hoặc uy hiếp về tinh thần để ép buộc người khác tham gia giao dịch.  
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Nội dung giao dịch phải hợp pháp và phù hợp với chuẩn mực chung của xã hội. Điều cấm của luật là những quy định không cho phép chủ thể thực hiện hành vi nhất định, ví dụ như mua bán động vật hoang dã quý hiếm hoặc vũ khí quân dụng. Nếu giao dịch vi phạm các điều cấm này, nó sẽ đương nhiên vô hiệu mà không phụ thuộc vào ý chí của các bên.  
• Giao dịch phải tuân thủ quy định về hình thức: Mặc dù pháp luật dân sự theo nguyên tắc chung cho phép các bên tự do lựa chọn hình thức của giao dịch (lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể), nhưng trong một số trường hợp cụ thể, luật quy định hình thức là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Nếu không tuân thủ, giao dịch sẽ vô hiệu về hình thức, và đây là trọng tâm phân tích của báo cáo này.  

Việc bao quát đầy đủ cả bốn điều kiện này không chỉ mang lại thông tin toàn diện mà còn phản ánh sự tương quan chặt chẽ giữa các yếu tố để một giao dịch dân sự được công nhận. Một giao dịch có thể vi phạm đồng thời nhiều điều kiện, và việc phân tích từng điều kiện giúp làm rõ bản chất pháp lý của sự vô hiệu. Điều này đặc biệt quan trọng vì người dùng khi tìm kiếm thông tin về “giao dịch dân sự vô hiệu” có thể có ý định tìm hiểu tất cả các trường hợp, không chỉ riêng về hình thức.

2. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

2.1. Quy định chung và sự thay đổi của pháp luật

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự sẽ vô hiệu nếu vi phạm quy định về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó. Điều này có nghĩa là, chỉ khi pháp luật có quy định rõ ràng rằng một giao dịch bắt buộc phải tuân thủ một hình thức nhất định (như lập thành văn bản, công chứng, chứng thực, đăng ký, hoặc xin phép) thì việc vi phạm hình thức đó mới dẫn đến sự vô hiệu. Nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các giao dịch quan trọng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. So với Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 đã có những điều chỉnh, thể hiện qua việc Điều 129 (thay thế Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005) bổ sung các trường hợp ngoại lệ, làm cho việc áp dụng linh hoạt hơn và phù hợp với thực tiễn hơn.  

2.2. Các giao dịch bắt buộc phải tuân thủ hình thức

Trong thực tiễn, việc tuân thủ hình thức có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch có giá trị lớn hoặc liên quan đến tài sản có đăng ký. Trọng tâm của các giao dịch này là lĩnh vực bất động sản. Các quy định pháp luật hiện hành đã làm rõ những loại hợp đồng, giao dịch nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực. Dựa trên các văn bản pháp luật mới nhất, bao gồm Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023, có thể tổng hợp các giao dịch bắt buộc về hình thức như sau:

Bảng tổng hợp trên không chỉ giúp người đọc dễ dàng nắm bắt các quy định mà còn trực tiếp giải quyết một trong những nhầm lẫn phổ biến nhất trong thực tế. Nhiều người lầm tưởng rằng mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều bắt buộc phải công chứng, trong khi pháp luật lại quy định rõ các trường hợp ngoại lệ. Việc nắm vững các ngoại lệ này giúp các bên tham gia giao dịch hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, tránh những thủ tục không cần thiết hoặc rủi ro vô hiệu hóa không đáng có.

3. Phân tích các ngoại lệ và thực tiễn xét xử

3.1. Ngoại lệ “hai phần ba nghĩa vụ đã thực hiện”

Một trong những điểm mới và tiến bộ nhất của Bộ luật Dân sự 2015 là quy định về ngoại lệ tại khoản 2 Điều 129. Theo đó, một giao dịch dân sự vi phạm quy định về công chứng, chứng thực vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực nếu đã được xác lập bằng văn bản và một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó. Điểm đáng chú ý là trong trường hợp này, các bên không cần phải thực hiện lại việc công chứng, chứng thực.  

Quy định này thể hiện một nguyên tắc sâu sắc trong luật dân sự: sự cân bằng giữa yêu cầu về hình thức và việc công nhận bản chất của một giao dịch đã được thực hiện. Yêu cầu về hình thức tồn tại để đảm bảo tính minh bạch và an toàn, nhưng việc tuyên bố vô hiệu một cách cứng nhắc khi giao dịch đã thực hiện phần lớn có thể gây thiệt hại lớn và tạo ra sự bất công. Do đó, ngoại lệ này cho phép Tòa án đóng vai trò là cơ quan cân bằng, xem xét mức độ thực hiện giao dịch trên thực tế để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.

Trong thực tiễn xét xử, việc xác định thế nào là “đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ” là một vấn đề phức tạp. Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao đã giải đáp rằng việc xác định này phải dựa trên thỏa thuận của các bên về số lượng, loại công việc, hoặc số tiền phải thực hiện. Điều quan trọng là nghĩa vụ phải định lượng được. Nếu giao dịch không thể xác định được bên có nghĩa vụ đã thực hiện bao nhiêu phần (ví dụ, các cam kết không có giá trị tiền bạc cụ thể), ngoại lệ này sẽ không được áp dụng và giao dịch đó vẫn vô hiệu do vi phạm hình thức.  

3.2. Vai trò của Tòa án và Án lệ trong giải quyết tranh chấp

Trong thực tiễn, việc áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 đã được củng cố thông qua các bản án và án lệ của Tòa án nhân dân tối cao. Án lệ số 55/2022/AL là một ví dụ điển hình. Án lệ này đã công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước ngày 01/01/2017 (thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực) dù chưa được công chứng, chứng thực. Điều kiện là bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ của mình và hai bên có thỏa thuận tiếp tục thực hiện hợp đồng.  

Quyết định này thể hiện sự linh hoạt và tính nhân văn của pháp luật, cho thấy Tòa án sẽ xem xét bản chất của giao dịch và mức độ thực hiện trên thực tế, thay vì chỉ dựa vào yếu tố hình thức. Án lệ này không chỉ giải quyết các tranh chấp cũ mà còn tạo ra tiền lệ cho việc giải quyết các vụ án tương tự trong tương lai, khẳng định rằng vi phạm hình thức không phải lúc nào cũng dẫn đến vô hiệu tuyệt đối.

4. Hậu quả pháp lý và prách nhiệm liên quan

4.1. Nguyên tắc chung: Khôi phục lại tình trạng ban đầu

Khi một giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu, hậu quả pháp lý đầu tiên và quan trọng nhất là giao dịch đó không làm phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Điều này có nghĩa là, về mặt pháp lý, giao dịch đó coi như chưa từng tồn tại.  

Hậu quả tiếp theo là các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc hoàn trả ưu tiên bằng hiện vật. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật (ví dụ, tài sản đã bị tiêu hủy hoặc mất đi), các bên phải trị giá thành tiền để hoàn trả. Ví dụ: nếu một hợp đồng mua bán xe bị tuyên vô hiệu, bên mua phải trả lại chiếc xe cho bên bán, và bên bán phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận từ bên mua. Việc hoàn trả không chỉ áp dụng với tài sản mà còn với “những gì đã nhận” khác, bao gồm cả tài sản, hoa lợi, lợi tức, cho thấy sự toàn diện trong việc giải quyết hậu quả.  

4.2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại

Ngoài việc hoàn trả, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Việc xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường là một vấn đề phức tạp trong thực tiễn xét xử, đặc biệt khi cả hai bên đều có lỗi. Một bên được xác định là có lỗi nếu họ là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc hợp đồng vô hiệu hoặc cố tình giao kết giao dịch dù đã biết trước rằng giao dịch đó sẽ vô hiệu, gây ra thiệt hại cho bên kia. Mức độ bồi thường sẽ được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên, có thể là bồi thường toàn bộ, hoặc bồi thường một phần nếu cả hai bên đều có lỗi tương đương. Trách nhiệm bồi thường không chỉ giới hạn ở thiệt hại vật chất mà còn có thể bao gồm cả lợi ích mà lẽ ra bên có quyền được hưởng từ hợp đồng.