Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu? Nếu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phải đảm bảo điều kiện gì? Cùng LawFirm.Vn tìm hiểu chi tiết qua bài viết này nhé!
1. Tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai tối đa là bao nhiêu?
Căn cứ Điều 68, Điều 69 Luật Nhà ở 2014, việc đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thực chất là một trong những hình thức huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư của chủ đầu tư.
Để được huy động vốn dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc thì chủ đầu tư phải đảm bảo quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, gồm:
- Hồ sơ dự án đầu tư nhà ở đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền;
- Dự án đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ dự án đã được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án theo quy định;
- Có thông báo được quyền huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án;
- Chủ đầu tư phải có hồ sơ xin huy động vốn gửi Sở Xây dựng nơi có dự án để được xem xét, quyết định cho phép huy động vốn theo quy định;
Hiện nay, pháp luật không quy định về việc số tiền tối đa (mức trần) đối với thỏa thuận đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu số tiền đặt cọc được bù trừ, thanh toán vào số tiền mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì có thể ký:
- Mức tối đa là 30% giá trị mua bán, tương ứng với số tiền thanh toán lần đầu khi đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Việc quyết định số tiền đặt cọc theo số tiền thanh toán không là phương án bắt buộc nhưng cũng là phương án mà bạn có thể tham khảo;
- Thực tế, cần tùy thuộc vào điều kiện, khả năng tài chính của mình, sự thỏa thuận với chủ đầu tư để quyết định số tiền đặt cọc cụ thể;
- Mặt khác, nếu chủ đầu tư dự án của bạn cần huy động vốn lớn từ khách hàng cá nhân thì bạn cần phải xem xét lại đầy đủ, toàn diện năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án đầu tư của họ;
Như vậy, số tiền tối đa trong hợp đồng đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không được pháp luật quy định con số cụ thể là bao nhiêu.
Điều này có nghĩa rằng, các bên được quyền tự do lựa chọn số tiền đặt cọc, tuy nhiên, là bên mua, bạn nên đánh giá cẩn trọng, toàn diện nếu chủ đầu tư cần huy động/khách hàng của mình phải đặt cọc một số tiền lớn.
2. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng gồm:
- Đã có bản vẽ thiết kế thi công được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền;
- Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn;
- Giấy tờ thể hiện việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án;
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở;
- Có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi có nhà về việc cho phép mua bán;
- Phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ dự án của ngân hàng thương mại có đủ năng lực (theo danh sách công bố của Ngân hàng Nhà nước);
Như vậy, số tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không được pháp luật hiện hành quy định về mức tối thiểu, tối đa.
Số tiền này được giao dịch dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Khi đủ điều kiện mua bán, các bên có nghĩa vụ, trách nhiệm ký hợp đồng mua bán để đảm bảo đúng quy định pháp luật, giảm rủi ro cho bên mua.
