Bất động sản và động sản là hai tiêu chí để phân loại tài sản trong quyền sở hữu. Khái niệm bất động sản và động sản tương đối phổ biến và được ghi nhận trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn (dựa theo nguyên tắc của hệ thống pháp luật La Mã cổ đại).
Chịu sự ảnh hưởng của dân luật các nước phương Tây, trực tiếp là Bộ dân luật Pháp, các bộ luật dân sự như: Bộ dân luật Bắc Kì năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật năm 1936, Bộ dân luật của chế độ Việt Nam Cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây:
Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên như: Điền địa; nhà cửa kiên cố, tường rào; hàng rào, ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đế, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền trên đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái.
Loại thứ hai là bất động sản và công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sản xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất.
Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kỳ; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương. Ngoài các quyền trên còn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản. Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại.
Trước ngày ban hành Bộ luật Dân sự, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động. Tài sản lưu động là những tài sản dùng trong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần.
Theo thông lệ và tập quán quốc tế, Bộ luật Dân sự đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ. Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu trong luật dân sự, Bộ luật Dân sự dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Với cách phân loại trên đã đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn. Bất động sản chủ yếu là đất đai (không thể chuyển dịch cơ học được), nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đây là loại tài sản cần được đăng ký. Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bộ luật Dân sự 2015 còn có những quy chế pháp lý riêng đối với mỗi loại tài sản trong một số trường hợp.
