Chứng minh năng lực tài chính là yêu cầu bắt buộc của nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, nhiều hồ sơ chứng minh tài chính của nhà đầu tư chưa đúng, chưa đủ theo quy định, dẫn đến hồ sơ bị từ chối hay thời gian thẩm định hồ sơ bị kéo dài do phải chờ nhà đầu tư bổ sung.
1. Chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư là gì?
Chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư được hiểu là khả năng đảm bảo nguồn lực tài chính tức là nhà đầu tư có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án theo đúng yêu cầu.
Nhà đầu tư có thể chứng minh tài chính doanh nghiệp bằng nguồn vốn tự có hoặc vốn góp, vốn tài trợ từ các tổ chức tín dụng (có xác nhận).
Trường hợp hồ sơ thiếu tài liệu chứng minh về nguồn năng lực tài chính thì bên mời đầu tư sẽ yêu cầu làm rõ, bổ sung tài liệu chứng minh.
Nếu nhà đầu tư không cung cấp được tài liệu chứng minh nguồn năng lực tài chính thì hồ sơ đó được đánh giá là không đáp ứng được điều kiện của bên mời đầu tư.
2. Hướng dẫn cách chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư?
2.1. Xác định rõ tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư
– Tổng mức đầu tư: Là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án.
– Cơ cấu nguồn vốn đầu tư: Gồm vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư (vốn góp), vốn huy động (vay ngân hàng, tổ chức tài chính, công ty mẹ, …).
Do đó, khi chuẩn bị nguồn vốn cho dự án thì nhà đầu tư cần lưu ý để cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho phù hợp với yêu cầu.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ về quy định thi hành luật kinh doanh bất động sản, năng lực tài chính của chủ đầu tư được quy định như sau:
Nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
2.2. Chứng minh vốn tự có (vốn chủ sở hữu) của nhà đầu tư
Vốn tự có cần là tài sản có tính thanh khoản cao như tiền mặt, chứng khoán dễ bán, các khoản phải thu ngắn hạn hay các tài sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt trong vòng 1 năm.
a) Nhà đầu tư là cá nhân: giấy xác nhận số dư tài khoản tại các ngân hàng.
b) Nhà đầu tư là doanh nghiệp:
– Doanh nghiệp mới thành lập dưới 1 năm: Giấy xác nhận số dư tài khoản doanh nghiệp tại các ngân hàng.
– Doanh nghiệp đã hoạt động trên 1 năm: Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, đầy đủ và đúng theo quy định tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính và Luật kế toán số 88/2015/QH13 ngày 20/11/2015.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, công ty có niêm yết và kinh doanh trên thị trường chứng khoán, doanh nghiệp có vốn nhà nước trên 50%: Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất và phải được kiểm toán theo quy định tại Nghị định số 105/2004/NĐ-CP về kiểm toán độc lập và quy định tại Thông tư số 64/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Vốn chủ sở hữu còn lại của nhà đầu tư = Tổng vốn chủ sở hữu – Chi phí liên quan đến kiện tụng – Vốn chủ sở hữu cam kết cho các dự án đang thực hiện và các khoản đầu tư dài hạn khác (nếu có) – Vốn chủ sở hữu phải giữ lại theo quy định.
2.3. Chứng minh khả năng huy động vốn của nhà đầu tư
– Vốn vay: Thể hiện bằng văn bản cam kết cấp tín dụng (thư hứa) của các tổ chức, cá nhân khác cho vay để đầu tư dự án.
– Vốn góp: Thể hiện bằng giấy xác nhận góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, liên doanh, kiên kết với các tổ chức, cá nhân khác.
Trường hợp nhà đầu tư không chuẩn bị kịp vốn theo yêu cầu, có thể tham khảo dịch vụ chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư được đề cập phía cuối bài viết này.
2.4. Tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư
Do nhà đầu tư tự kê khai theo các văn bản hướng dẫn cụ thể, thường có các nội dung sau:
a) Tên dự án đầu tư
b) Thông tin về năng lực tài chính của nhà đầu tư:
- Thông tin về góp vốn điều lệ
- Tóm tắt các số liệu về tài chính 02 năm tài chính gần nhất
- Các vụ kiện đang giải quyết trong đó nhà đầu tư là một bên đương sự
- Thông tin về việc huy động vốn tự có của nhà đầu tư tham gia các dự án khác
c) Tổng hợp năng lực tài chính của nhà đầu tư thực hiện dự án.
d) Tài liệu đính kèm (theo yêu cầu).
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản cụ thể và nêu rõ lý do.
3. Quy định pháp luật về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư
3.1. Đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật Nhà ở 65/2014/QH13, chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản như sau:
- Có khả năng huy động nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án.
- Với dự án có quy mô dưới 20 ha, vốn chủ sở hữu thực hiện dự án cần có ít nhất 20% tổng mức đầu tư. Với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, vốn cần có ít nhất 15% tổng mức đầu tư.
3.2. Đầu tư dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư 61/2020/QH14 và khoản 1 Điều 25 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Đầu tư và khoản 2 Điều 26 Nghị định 31/2021/ NĐ-CP, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư cụ thể:
- Phần vốn đến 300 tỷ đồng, ký quỹ 3%.
- Phần vốn trên 300 -000 tỷ đồng, ký quỹ 2%.
- Phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, ký quỹ 1%.
3.3. Đầu tư ra nước ngoài
Căn cứ khoản 1, điều 51 luật đầu tư 61/2020/QH14, nhà nước khuyến khích các hoạt động đầu tư ra nước ngoài nhằm mở rộng thị trường; tăng khả năng xuất khẩu; tiếp cận công nghệ hiện đại, nâng cao năng lực quản trị và bổ sung nguồn lực phát triển đất nước.
Căn cứ khoản 1 điều 57 luật đầu tư 61/2020/QH14, hồ sơ chứng minh năng lực tài chính dự án đầu tư ra nước ngoài của nhà đầu tư cần nộp cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, bao gồm:
- Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất
- Cam kết hỗ trợ tài chính từ công ty mẹ
- Cam kết hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tài chính
- Bảo lãnh về năng lực tài chính
- Tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính
