Mua bán nhà ở là hoạt động diễn ra phổ biến trong xã hội hiện nay. Để việc mua bán diễn ra đúng quy định pháp luật, tránh các rủi ro pháp lý thì các bên phải nắm rõ điều kiện mua bán nhà ở theo quy định dưới đây.
1. Trường hợp chỉ mua bán nhà ở
Để mua bán nhà ở hợp pháp, pháp luật quy định điều kiện về đối tượng mua bán và điều kiện của người tham gia mua bán, cụ thể:
1.1. Điều kiện về nhà ở trong giao dịch mua bán
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để được mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
– Điều kiện 2: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
– Điều kiện 3: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Điều kiện 4: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý:
– Những trường hợp mua bán KHÔNG bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
– Điều kiện 2 và điều kiện 3 KHÔNG áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2. Điều kiện của các bên trong mua bán nhà ở
1.2.1. Điều kiện bên bán
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở;
– Điều kiện 2: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (nếu là cá nhân). Đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự.
1.2.2. Điều kiện bên mua
Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải có điều kiện sau:
– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở;
– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.
2. Trường hợp mua bán nhà ở cùng với mua bán đất
Đây là trường hợp diễn ra phổ biến, nhất là khi bán nhà ở riêng lẻ. Theo đó, bên bán thường bán nhà và bán cả đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong trường hợp này, ngoài điều kiện về nhà ở và điều kiện về các bên tham gia mua bán như trên thì phải đáp ứng đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
