Dưới đây là Đề thi môn Luật Kinh doanh bất động sản do LawFirm.Vn tổng hợp xin chia sẻ để các bạn tham khảo, ôn tập.
I. Các nhận định sau đây là đúng hay sai. Vì sao? (1 điểm/ 1 câu)
1. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có thể là tổ chức kinh tế.
=> Sai. Vì theo Điều 10 Luật Nhà ở 2014 thì chủ thể kinh doanh bất động sản ngoài các tổ chức kinh tế còn có cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sản.
2. Bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh theo hình thức cho thuê khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng).
=> Sai. Vì theo điều 9 thì trừ trường hợp bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nếu muốn đưa vào kinh doanh thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu không thuộc trường hợp đó thì việc đưa bất động sản là nhà, công trình vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
3. Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có quyền thực hiện giao dịch khi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính thực hiện bảo lãnh.
=> Sai. Vì bảo lãnh chỉ là trường hợp áp dụng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể là điều 56 luật nhà ở, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố để đảm bảo giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được thành lập thành văn bản và công chứng.
=> Sai. Theo điều khoản 2 điều 17 chỉ quy đinh hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.
Còn về vấn đề công chúng, chứng thực thì do các bên thỏa thuận trừ trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 10.
Như vậy hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng là không bắt buộc trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 điều 10.
II. Tình huống
Ông A là người định cư ở nước ngoài. Hỏi:
1. Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. (1,25 điểm)
=> Để có quyền kinh doanh bất động sản ông A cần có 20 tỷ vốn pháp định theo Điều 9 luật kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra ông A không được kinh doanh bất động sản trên danh nghĩa cá nhân mà phải thành lập dưới danh nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp. Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. (1,25 điểm)
=> Theo khoản 2 điều 10 quy định các hình thức kinh doanh bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép làm thuộc các điêm b,d,g và h tại khoản 1 điều này.
Theo đó tại điểm d quy định đối với đất được NN cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
Như vậy công trình ông A đầu tư trên đất được UBND tỉnh X cho thuê không được là công trình kinh doanh theo hình bán hay cho thuê mua.
Ông A chỉ được phép xây dựng nhà ở để cho thuê.
3. Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đất trả tiền thuê một lần, ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. (1,25 điểm)
=> Theo Điều 183 Luật đất đai thì với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi trả tiền thuê một lần có những quyền quy định tại khoản 3 điều này.
Trong đó người thuê có quyền:
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
2. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
3. Thế chấp
4. Góp vốn
Và các giao dịch ấy chỉ giá trị trong khoảng thời hạn sử dụng đất của cá nhân định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thỏa thuận thuê với NN.
Như vậy ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng.
