Trước khi ký hợp đồng mua đất, các bên thường đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Bên cạnh đó, các tranh chấp phát sinh liên quan đến đặt cọc mua đất cũng khá phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho các bạn về những điều cần biết khi đặt cọc mua đất.
1. Có bắt buộc đặt cọc khi mua đất không?
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền/kim khí quý/đá quý/vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định.
Mặc dù đặt cọc là biện pháp để đảm bảo thực hiện hợp đồng khi mua đất, nhưng theo các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan thì không có quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc khi mua đất. Việc đặt cọc này được thực hiện theo thỏa thuận tự nguyện giữa các bên.
Theo quy định, khi mua đất thì phải thực hiện các bước:
Bước 1: Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 2: Bên chuyển nhượng kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Bước đặt cọc (nếu có) sẽ được thực hiện đầu tiên (trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng) nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng.
2. Nên đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm?
Hiện nay, pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc mua đất. Do đó, các bên có thể tự do thỏa thuận mức đặt cọc mua đất là bao nhiêu. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro có thể xảy ra thì các bên nên thỏa thuận đặt cọc với mức dưới 30% giá trị chuyển nhượng.
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cũng như lỗi do bên nào dẫn đến hợp đồng không được ký kết mà bên có lỗi sẽ phải chịu rủi ro mất cọc theo quy định. Cụ thể, nếu bên đặt cọc vi phạm thì số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc và ngược lại.
3. Các lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất
Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, người dân cần lưu ý những điều sau:
– Kiểm tra pháp lý thửa đất chuyển nhượng: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định, không có tranh chấp, hiện không bị kê biên để thi hành án, bị thế chấp hoặc đang phải chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Để đảm bảo, bạn cần yêu cầu được xem Giấy chứng nhận bản gốc thửa đất hoặc bản sao công chứng và gửi yêu cầu đến UBND địa phương để kiểm tra, đối chiếu thông tin.
– Kiểm tra thông tin của chủ sử dụng đất: Người đặt cọc cần đối chiếu chính xác thông tin của chủ sử dụng đất trên CMND/CCCD xem có khớp nhau hay không.
– Kiểm tra thông tin về quy hoạch: Bạn cần kiểm tra quy hoạch đối với thửa đất tại Phòng Quản lý độ thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại UBND cấp huyện nơi có đất để xem thửa đất có dính quy hoạch không.
– Kiểm tra điều khoản hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc cần thể hiện đầy đủ thông tin về bên đặt cọc, bên nhận cọc, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng, số tiền cọc, hình thức thanh toán, thuế, phí,… Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì bên nhận đặt cọc phải có cả chữ ký của vợ và chồng (hoặc có uỷ quyền) thì mới có hiệu lực. Ngoài ra, người đặt cọc cũng cần có văn bản/biên bản xác nhận hoặc uỷ nhiệm chi của ngân hàng thể hiện đã chuyển đầy đủ số tiền cọc.
4. Hợp đồng đặt cọc mua đất có phải công chứng không?
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và các văn bản liên quan không có quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua đất phải được công chứng, mà chỉ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải công chứng/chứng thực theo quy định. Do đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất được thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp cũng như hạn chế các rủi ro thì các bên nên thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng cọc mua đất bởi thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp đặt cọc không có giấy tờ ghi nhận giao dịch dẫn đến tranh chấp và không đòi lại được tiền đã cọc.
Xem thêm: Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng? Có phải xuất hóa đơn không?
