Đăng ký biến động đất đai là thủ tục quan trọng khi mua bán, tặng cho, thừa kế đất,… Vậy, đăng ký biến động đất đai là gì? mẫu đơn đăng ký biến động đất đai thế nào? Nộp ở đâu? Cùng LawFirm.Vn tìm hiểu chi tiết qua bài viết này nhé!
1. Đăng ký biến động đất đai là gì?
Đăng ký biến động đất đai hay tài sản gắn liền với đất là việc thực hiện những thủ tục theo quy định pháp luật nhằm ghi nhận sự thay đổi về thông tin đã đăng ký ở hồ sơ địa chính của người có quyền sử dụng đất và người được giao đất. Trong đó, đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai. Nội dung căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
2. Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai?
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động đất đai được thực hiện với trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký nhưng có thay đổi sau:
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
– Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
– Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
– Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
– Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
– Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
– Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
– Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
– Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
– Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
3. Hồ sơ đăng ký biến động gồm những giấy tờ gì?
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai thay đổi tùy theo tính chất của từng trường hợp. Tuy nhiên, đều phải kèm theo mẫu đơn đăng ký biến động đất đai là Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) như bảng dưới đây.
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2019/TT-BTNMT, cần chuẩn bị thêm các giấy tờ khác như:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ);
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng miễn thuế (nếu có);
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai
Quy trình đăng ký biến động đất đai được thực hình qua 2 hình thức: trực tiếp và trực tuyến. Cụ thể:
4.1. Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký đất đai trực tiếp
Quy trình đăng ký biến động đất đai thông qua các bước như sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ tại văn phòng hoặc cơ quan có thẩm quyền;
- Bước 2: Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ;
- Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành rà soát và xét duyệt hồ sơ;
- Bước 4: Trao Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai được tiến hành theo trình tự 4 bước. Sau đây là chi tiết từng bước thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại văn phòng hoặc cơ quan có thẩm quyền về đăng ký về quyền sử dụng đất đai.
Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ theo quy định ban hành của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan có đủ thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư phát sinh nhu cầu cần giải quyết, nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, bộ phận tiếp nhận sẽ tiến hành xử lý và kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ và chính xác của các loại tài liệu có trong bộ hồ sơ. Có các trường hợp xảy ra như sau:
- Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Bộ phận kiểm duyệt thông qua và tiếp nhận vụ việc, đồng thời viết phiếu biên nhận và chuyển vụ việc đến người có thẩm quyền giải quyết.
- Trường hợp hồ sơ không hợp lệ/chưa đầy đủ: Bộ phận tiếp nhận phải gửi thông báo bổ sung hoặc điều chỉnh hạng mục đến người làm hồ sơ trong thời hạn 03 ngày, tính từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp đăng ký biến động về các nội dung của thủ tục này thì cần thực hiện cùng lúc 02 thủ tục nêu trên.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã: Ủy ban có nghĩa vụ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành rà soát và xét duyệt hồ sơ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm rà soát và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ được thông qua sẽ tiếp tục thực hiện các bước sau:
- Trích đo địa chính thửa đất khi có các thay đổi liên quan đến diện tích đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính.
- Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng trong trường hợp có các thay đổi liên quan đến diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không tuân theo giấy phép hoặc không có giấy phép xây dựng.
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định, đồng thời thông báo thu nghĩa vụ tài chính trong trường hợp phải đóng tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất theo quy định.
- Xác nhận các thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp trước đó hoặc lập hồ sơ nộp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai theo quy định của Bộ Tài nguyên và môi trường. Trường hợp nếu phải thuê đất, cần thông báo đến người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê với cơ quan có thẩm quyền.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai trực tuyến (online)
Quy trình đăng ký biến động đất đai cụ thể sẽ tiến hành theo trình tự 4 bước như sau:
Bước 1: Người đăng ký tài khoản đăng nhập trên Cổng Dịch vụ công quốc gia tại địa chỉ: https://dichvucong.gov.vn
Sau khi đăng nhập thành công tiến hành tìm kiếm và lựa chọn nộp hồ sơ dịch vụ công, nhập các thông tin đăng ký biến động đất, tài sản gắn liền với đất.
- Trường hợp 01: Xác thực thành công thì chọn lưu đơn đăng ký;
- Trường hợp 02: Nếu xác thực thất bại thì hệ thống thông báo để người đăng ký cập nhật Đơn đăng ký.
Tiếp theo chọn phương thức gửi giấy tờ bản gốc, bản chính các giấy tờ kèm theo Chọn phương thức gửi bản gốc Giấy chứng nhận, bản chính các giấy tờ kèm theo và nơi nhận kết quả. Chọn xác nhận điều chỉnh ở Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chọn gửi hồ sơ. Trong đó, nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai online bao gồm:
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký đất đai (Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đúng theo quy định của luật đất đai.
Trường hợp cần kiểm tra, xác minh làm rõ nguyên nhân mà không trả kết quả trong thời hạn quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cần ra thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do đến người sử dụng đất thông qua cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS.
Trường hợp hồ sơ không đạt yêu cầu hoặc thiếu thông tin, bên cán bộ tiếp nhận sẽ gửi thông báo từ chối hoặc yêu cầu hoàn thiện hồ sơ.
Hồ sơ đầy đủ thông tin cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi phiếu tiếp nhận và trả kết quả.
Bước 3. Cơ quan tiếp nhận giải quyết hồ sơ
Lãnh đạo văn phòng quản lý đất đai sẽ truy cập vào cổng thông tin của Bộ Tài Nguyên môi trường hoặc cổng Dịch vụ công của tỉnh để phân công đội ngũ xử lý thủ tục. Cán bộ được phan công tiến hành đối chiếu thông tin đăng ký trên cơ sở dữ liệu về đất đai, hoặc hồ sơ lưu trữ văn phòng đăng ký đất đai.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn thành lệ phí đăng ký đúng hạn bằng cách thanh toán trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.
Bước 4: Kết quả được trả về được giải quyết theo thủ tục hành chính tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ/dịch vụ bưu chính hoặc tại địa điểm theo yêu cầu với trường hợp tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất.
5. Thời hạn giải quyết đăng ký biến động đất đai
Thời hạn đăng ký biến động đất đai kéo dài không quá 10 ngày đối với các trường hợp sau đây:
- Trúng đấu giá về quyền sử dụng đất.
- Giải quyết các xung đột, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai.
- Xử lý các hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản trên đất để thi hành án.
- Chia cắt, tách, hợp nhất, sáp nhập các tổ chức hoặc chuyển đổi công ty, thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ chồng, hộ gia đình hoặc cộng đồng sử dụng đất.
- Biến động đất đai do thay đổi tên chủ sở hữu đất, tài sản gắn liền trên đất, hoặc thay đổi về kích thước, hình dạng, diện tích, địa hình, địa chỉ mảnh đất, thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, thay đổi về nghĩa vụ tài chính, tài sản gắn liền với đất so với thông tin được đăng ký trước đó.
Bên cạnh đó, kể từ ngày có biến động về đất đai thì thời hạn hoàn thành đăng ký biến động đất đai không quá 30 ngày căn cứ theo quy định tại Khoản 6, Điều 95 của Luật Đất đai.
