Các loại Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai để Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất tại Việt Nam gồm những gì? Cùng VN Law Firm tìm hiểu qua bài viết này nhé!
1. Các loại Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai tại Việt Nam
1.1. Giấy tờ từ “Chế độ cũ” và trước ngày 15/10/1993
Luật pháp Việt Nam hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2024, vẫn công nhận giá trị pháp lý của các loại giấy tờ từ các giai đoạn lịch sử trước đó, một động thái quan trọng nhằm giải quyết các vấn đề tồn đọng. Các giấy tờ của “chế độ cũ” (trước năm 1975) được công nhận bao gồm:
- Bằng khoán điền thổ: Một loại giấy tờ sở hữu đất đai kinh điển từ chế độ cũ được công nhận là căn cứ pháp lý để cấp Sổ đỏ.
- Văn tự đoạn mãi bất động sản (Hợp đồng mua bán) và các giấy tờ liên quan: Các văn bản mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ vẫn được công nhận.
- Các giấy tờ chính thức khác: Bao gồm giấy phép cho xây cất nhà ở, giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp, và các bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
- Điều kiện chung: Việc công nhận các giấy tờ này đi kèm với điều kiện là người sử dụng đất phải đang sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.
1.2. Giấy tờ từ Giai đoạn 1980 – 1993
Trong giai đoạn này, các giấy tờ về đất đai chủ yếu là các văn bản ghi nhận việc quản lý và phân phối đất của Nhà nước. Các loại giấy tờ được công nhận bao gồm:
- Sổ mục kê, Sổ địa chính, Sổ đăng ký ruộng đất: Các loại sổ sách, bản đồ địa chính được lập trong quá trình thực hiện công tác đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ, có tên người sử dụng đất và được cơ quan nhà nước quản lý.
- Văn bản, giấy tờ xác nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất: Các giấy tờ xác nhận việc đăng ký đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã.
- Quyết định giao đất nông nghiệp: Các văn bản do Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài, đặc biệt là theo tinh thần Nghị định 64-CP năm 1993.
1.3. Giấy tờ từ Giai đoạn sau 1993
Đối với giai đoạn sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, các giấy tờ chủ yếu là những văn bản chính thức do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời: Các giấy tờ được cấp tạm thời trước khi cấp giấy chứng nhận chính thức.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất: Các quyết định chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất hoặc cho thuê đất.
- Các giấy tờ khác: Các văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã.
1.4. Bảng tổng hợp Giấy tờ theo giai đoạn pháp lý và cơ sở pháp lý
| Giai đoạn pháp lý | Các loại Giấy tờ quan trọng | Cơ sở pháp lý hiện hành |
|---|---|---|
| Trước 15/10/1993 | – Bằng khoán điền thổ – Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của chế độ cũ – Bản án, giấy phép xây cất nhà của chế độ cũ – Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất – Giấy tờ chuyển nhượng có xác nhận của UBND cấp xã – Giấy tờ khác do UBND cấp tỉnh quy định | – Điều 137 Luật Đất đai 2024 – Nghị định 64-CP năm 1993 |
| 15/10/1993 – 01/07/2014 | – Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời – Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền | – Điều 137 Luật Đất đai 2024 – Luật Đất đai 1993 và 2003 |
| Sau 01/07/2014 | – Các loại giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 – Giấy tờ về việc thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Các quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án | – Điều 137 Luật Đất đai 2024 – Luật Đất đai 2013 |
2. Trường hợp Đất không có Giấy tờ: Những lưu ý
2.1. Chứng minh “Sử dụng ổn định và không tranh chấp”
Đối với nhiều trường hợp, đặc biệt là ở khu vực nông thôn, các giao dịch và quyền sử dụng đất được thiết lập thông qua các văn bản không chính thức hoặc chỉ bằng lời nói. Trong những trường hợp này, điều kiện tiên quyết để được cấp Giấy chứng nhận là phải chứng minh được việc “sử dụng đất ổn định” và đất “không có tranh chấp”.
- Sử dụng ổn định: Khái niệm này được hiểu là việc sử dụng đất liên tục, công khai và không bị tranh chấp trong một khoảng thời gian nhất định. Đây là yếu tố cốt lõi để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ chính thức.
- Không tranh chấp: Tình trạng “không có tranh chấp” là một điều kiện bắt buộc. Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã) đóng vai trò chính trong việc xác minh điều kiện này, thường thông qua việc lấy ý kiến cộng đồng và niêm yết công khai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại địa phương trong ít nhất 15 ngày.
2.2. Các Quy định pháp lý cho đất không có giấy tờ
Luật Đất đai 2024 mang lại những thay đổi đột phá cho trường hợp đất không có giấy tờ. Điều 138 và 139 của Luật này mở rộng đáng kể đối tượng được cấp giấy chứng nhận, bao gồm cả những hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai. Một điểm thay đổi quan trọng là Luật mới đã loại bỏ yêu cầu đất phải được giao đúng thẩm quyền. Điều này có nghĩa là ngay cả những trường hợp giao đất không chính thức hoặc mua bán bằng giấy viết tay vẫn có cơ hội được xem xét cấp Giấy chứng nhận, miễn là đất không có tranh chấp.
Luật Đất đai 2024 thậm chí còn tạo ra một lộ trình pháp lý cho các trường hợp đất đã có vi phạm (ví dụ: lấn chiếm hành lang công trình) trước ngày 01/07/2014, nếu đất đó không còn thuộc phạm vi quy hoạch bảo vệ an toàn công trình, không nằm trong chỉ giới xây dựng và không có mục đích sử dụng công cộng. Đối với đất ở được sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, người sử dụng có thể được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu diện tích đó bằng hoặc nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở do địa phương quy định.
2.3. Bảng Các Giấy tờ được chấp nhận để chứng minh sử dụng đất ổn định
| Loại Giấy tờ | Mô tả | |
|---|---|---|
| Biên lai tài chính | Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. | |
| Hóa đơn dịch vụ | Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản phí khác có ghi địa chỉ thửa đất. | |
| Giấy tờ hành chính | – Giấy tờ đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn liền với đất ở do cơ quan có thẩm quyền cấp. | – Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất hoặc xây dựng công trình trên đất. |
| Văn bản pháp lý | – Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành. | – Giấy tờ về việc mua bán nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15/10/1993 trở về sau. |
| Văn bản ghi nhận khác | – Bản đồ, sổ mục kê, sổ kiến điền được lập từ ngày 18/12/1980 trở về sau. | – Biên bản ghi nhận kết quả của Hội đồng đăng ký đất đai trong trường hợp không có giấy tờ trên. |
