Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất chứng minh quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.
1. Quy định về các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
Trước ngày 10 tháng 12 năm 2009, pháp luật quy định hai loại giấy chứng nhận tách biệt, bao gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với quyền sử dụng đất);
– Các loại giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
Kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 (Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành), các loại giấy tờ trên được gộp lại thành một mẫu thống nhất áp dụng trong phạm vi đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng ảnh đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu thì có thể xin cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Riêng đối với người sử dụng đất chưa được cấp các loại giấy chứng nhận như trên, sau ngày 10 tháng 12 năm 2009, quyền sử dụng đất của họ có thể được xác lập thông qua các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước trực có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, mua nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy một tờ về quyền sử dụng đất đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Các giấy tờ này có thể bao gồm: Bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận ăn tương phân di sản về về nhà ở được cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ cấp; bản án của cơ quan tòa án chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.
– Các loại giấy từ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, bao gồm:
+ Sổ mục kê đất đai, sổ kiến điền lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1980;
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo chỉ thị số 299 – TTg ngày mùng 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đăng ký quản lý, bao gồm:
(i) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
(ii) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
(iii) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại (i) và (ii)
Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;
(iv) Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
(v) Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
(vi) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Dự án hoặc danh sách, hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư như được Ủy ban nhân dân cấp huyện, Cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường Quốc doanh Về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở;
+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; Về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày mùng 1 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện ăn, cấp tỉnh, phê duyệt chấp thuận;
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Một số lưu ý:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
