Thuê quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp, đó là Nhà nước cho thuê đất và trường hợp thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Tùy theo từng trường hợp mà quyền được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) có sự khác nhau, cụ thể:
1. Thuê đất của Nhà nước (Nhà nước cho thuê đất)
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 99, khoản 1 Điều 74 và điểm a khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngày 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận.
2. Thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
Thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác là một loại giao dịch dân sự, mà cụ thể đó là một hợp đồng dân sự. Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận nội dung của hợp đồng với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội.
Nếu chỉ căn cứ theo Bộ luật Dân sự thì bên thuê quyền sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, pháp luật đất đai có quy định riêng, theo đó một trong những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) là trường hợp thuê, thuê lại đất của người khác.
Nội dung này được quy định rõ tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: “3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.
Theo quy định trên, chỉ trường hợp hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới được cấp Giấy chứng nhận, các trường hợp còn lại người thuê, thuê lại đất của người khác không được cấp Giấy chứng nhận.
Điều này khá dễ hiểu vì pháp luật đất đai mà cho phép người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác được cấp Giấy chứng nhận thì chính người thuê, thuê lại sẽ trở thành người sử dụng đất (trở thành “chủ” đất vì theo quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ là người sử dụng đất).
Chính vì vậy người thuê, thuê lại đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tóm lại, người được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 sẽ được cấp Giấy chứng nhận, không phân biệt thuê đất trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Riêng trường hợp người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất khác (thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.