Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…. theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Vậy, nhà ở riêng lẻ có phải đề nghị cấp giấy phép xây dựng hay không? Hồ sơ, thủ tục như thế nào trong trường hợp phải xin cấp giấy phép?
1. Khi nào xây nhà ở phải có giấy phép xây dựng?
Căn cứ tại Khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép.
Theo quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các trường hợp xây dựng nhà ở được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
Như vậy, trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
2.1. Về điều kiện chung
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo đúng quy định.
– Có hồ sơ đề nghị cấp giấy
2.2. Về điều kiện riêng
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 93 Luật Xây dựng 2014, ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng
3.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ bao gồm:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (mẫu tại Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư 15/2016/TT-BXD);
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì các bản vẽ thiết kế là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
– Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
(Hồ sơ gồm 02 bộ)
Lưu ý: Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn thường được gọi là Sổ đỏ); đây là quy định rất phù hợp, vì dù không có Giấy chứng nhận nhưng có các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất vẫn có quyền tạo lập tài sản gắn liền với đất hợp pháp (được xây nhà, công trình xây dựng khác,…).
3.2. Nơi nộp hồ sơ
Chủ đầu tư nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) để chuyển đến UBND cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.
3.3. Thời hạn giải quyết
Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
4. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.
