Khi tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua nhà, đất, việc chú ý đến các điều khoản và điều kiện là vô cùng quan trọng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn mà còn tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Hãy cùng LawFirm.Vn tìm hiểu những lưu ý cần thiết để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và an toàn.
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà, đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, sửa đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đặt cọc. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng giao kết đúng theo các điều khoản quy định của hợp đồng.
2. Nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc
Pháp luật không có quy định bắt buộc về nội dung và hình thức của hợp đồng đăt cọc. Tuy nhiên, về nguyên tắc, đặt cọc là một giao dịch dân sự nên nội dung và hình thức cần đảm bảo nội dung và hình thức của một Hợp đồng dân sự như sau:
Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.
Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Như vậy, nội dung của Hợp đồng đặt cọc phải đảm bảo không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Về hình thức, hợp đồng đặt cọc có thể được giao kết tự nguyện bằng lời nói, văn bản mà không buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Việc có công chứng, chứng thực hợp đồng hay không sẽ dựa trên thỏa thuận của hai bên.
Tuy nhiên, để hạn chế tối đa các rủi ro khác thì các bên nên công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tính pháp lý của đối tượng đặt cọc.
3. Những trường hợp mất cọc, phạt cọc trong mua bán nhà đất
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Như vậy, nếu bên mua từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán và bên mua sẽ bị mất tiền cọc. Trong trường hợp bên bán từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bên bán có nghĩa vụ trả lại tài sản đặt cọc cho bên mua và kèm theo đó là một khoản tiền phạt cọc tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Nếu các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn tài sản đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
4. Những điều cần biết khi trước khi đặt cọc mua nhà đất
– Không bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất. Đây chỉ được coi một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước khi giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất và không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc trước.
– Cần xác định rõ chủ thể có quyền ký kết hợp đồng nhận đặt cọc, nhận tiền cọc. Khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc với bên thứ ba không phải là chủ sử dụng, sở hữu nhà đất cần phải có văn bản ủy quyền. Tránh trường hợp giao dịch với đối tượng lừa đảo.
– Kiểm tra tình trạng, giấy tờ pháp lý của nhà đất. Tránh mua phải nhà đất đang trong tình trạng vướng quy hoạch, nhà đất đang tranh chấp,…Đây cũng là lý do các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc để được các cơ quan liên quan hỗ trợ thẩm định tính pháp lý của nhà, đất đặt cọc mua bán.
– Kiểm tra, rà soát kỹ nội dung hợp đồng. Lưu ý các điều khoản trong hợp đồng chặt chẽ, phù hợp quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các bên.
