Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai cũng là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu vực dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc phòng…
Ở mỗi chế độ khác nhau, việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có lãnh thổ như ngày nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá, giữ gìn. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nước, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kì một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài sản vô giá.
Do dân số ngày càng gia tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông, bưu điện…) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm, dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Nhà nước phải tiến hành sắp xếp lại lao động, bố trí ngành nghề, phân bố lại đất đai nên đất đai thuộc sở hữu toàn dân là điều kiện thuận lợi nhất để Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai tốt nhất trong cả nước.
Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.” (Điều 53).
Mặt khác, ở nước ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nước, phải có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lớn. Ngoài Nhà nước thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức và điều hành trong phạm vi cả nước.
Với những lí do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện cực kì quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về các tư liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng chủ nghĩa xã hội.
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII và IX đều khẳng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”.
Nhà nước đã mở ra cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân như Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất... là của Nhà nước, thuộc quyền sở hữu toàn dân” (Điều 17). “... Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18).
Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bước hoàn thiện cơ bản trong pháp luật đất đai của nước ta.
Trong quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, chế độ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó nhưng cần phải có sự đổi mới, tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức được giao đất để phù hợp với tình hình mới.
Đặc biệt, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội, pháp luật đất đai đã bộc lộ những hạn chế cần phải được khắc phục như:
– Pháp luật đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý.
– Pháp luật đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kỳ mới.
– Pháp luật đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
– Pháp luật đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai cũng như những vấn đề mới nảy sinh.
Để khắc phục những tình trạng trên, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, thay thế Luật đất đai năm 1993. Đến nay, Luật đất đai năm 2013 hiện hành đã được Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và chính thức có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013. Luật đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở kế thừa nhiều quy định cơ bản của Luật đất đai năm 2003, bên cạnh đó, làm rõ nhiều nội dung cũng như bổ sung một số quy định mới, đảm bảo tính công khai, minh bạch của hoạt động quản lý Nhà nước, tạo tiền đề cho người sử dụng đất có điều kiện để thực hiện tốt những quyền năng của mình.
Luật đất đai năm 2013 quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là 8 quyền của hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất.
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với ba quyền năng của sở hữu chủ, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.
Để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, trong đó, đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Chuyển quyền sử dụng đất tức là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói quyền sử dụng đất là một quyền dân sự đặc thù, vì:
– Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt, đó là đất đai;
– Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;
– Hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.