1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản là gì?
Trong khoa học pháp lý, hợp đồng thuê tài sản được hiểu là: Các bên thỏa thuận với nhau, theo đó một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc một bên có thẩm quyền chuyển giao tài sản mà mình quản lý cho bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê sử dụng, khai thác lợi ích từ tài sản và phải trả tiền cho bên có tài sản. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tài sản cụ thể, là vật chất mà con người chiếm giữ được trong thực tế. Con người sử dụng nó trong sinh hoạt, lao động sản xuất, buộc nó phải phục vụ con người, đem lại cho họ những lợi ích nhất định (vật chất, tinh thần). Vậy khái niệm tài sản với ý nghĩa là đối tượng của hợp đồng thuê tài sản không thể hiểu theo nghĩa rộng mà phải là vật có thực. Đối tượng này được phân chia thành động sản, bất động sản hoặc tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng…
Do vị trí, tầm quan trọng của mỗi loại tài sản trong việc quản lý nhà nước, trong nền kinh tế quốc dân mà pháp luật có những chế định riêng biệt để điều chỉnh quan hệ thuê tài sản này.
Trong Bộ luật Dân sự 2015 có nhiều quy định về cho thuê bất động sản, động sản (thuê nhà, đất…) nhưng nếu chỉ quy định chung là thuê tài sản mà không có những quy định riêng về từng loại tài sản thì nhiều trường hợp quyền lợi của người thuê không được bảo đảm như thuê đất để xây dựng nhà máy, thuê rừng, thuê mặt nước… Những trường hợp này người thuê không chỉ sử dụng tài sản thuê mà mục đích của họ là khai thác lợi ích kinh tế của những tài sản này một cách lâu dài, ổn định. Người thuê có địa vị pháp lý khác với những người thuê tài sản thông thường là tư liệu tiêu dùng. Khi thuê tư liệu sản xuất quan trọng, người thuế phải đầu tư tiền, công nghệ để sản xuất, kinh doanh nếu thời hạn của loại hợp đồng này ngắn và hợp đồng bị hủy, bị đình chỉ dựa trên các căn cứ chung thì người thuê sẽ bị thiệt hại lớn, có thể dẫn đến sự khánh kiệt tài sản… Do vậy, hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên chuyển cho bên kia tư liệu sản xuất của mình để bên thuê khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trong một thời hạn nhất định.
Hợp đồng thuê khoán tài sản có những đặc thù sau đây:
– Đối tượng của hợp đồng thuê khoán là tư liệu sản xuất gồm: đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác...
– Thời hạn thuê khoán theo chu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán.
– Mục đích của thuế khoán là khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó.
2. Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán
Giá thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán. Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận. Nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá xác định khi đấu thầu. Phương thức trả tiền thuê do các bên thỏa thuận.
Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận theo chu kì sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán (Điều 485 Bộ luật Dân sự 2015). Tuỳ thuộc vào giá trị sử dụng của vật thuê khoán mà các bên thỏa thuận về thời hạn thuê, nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kì khai thác thông thường vật thuế khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà người thuê khoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.
3. Hình thức hợp đồng thuê khoán
Thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh, vì vậy, phụ thuộc vào công việc kinh doanh của bên thuê mà họ sẽ lựa chọn tư liệu sản xuất phù hợp để thuê, cho nên đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức phong phú theo hình thức của giao dịch. Tuy nhiên, hợp đồng thuê khoán phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu pháp luật có quy định. Nhà nước giám sát, kiểm tra việc sử dụng tài sản thuê khoán là bất động sản để ngăn chặn các hành vi khai thác tài sản thuế khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã quy định.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
4.1. Bên cho thuê
Bên cho thuê khoán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc người có thẩm quyền cho thuê đất, rừng, mặt nước chưa khai thác.
Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên phải lập thành văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Khi giao tài sản thuế khoán, các bên phải lập biên bản đánh giá tình trạng của tài sản và xác định trị giá của tài sản thuê khoán để bảo đảm quyền lợi của các bên và xác định tình trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao đã thoả thuận khi trả lại tài sản. Nến bên thuê làm mất tài sản hoặc làm giảm sút giá trị quá mức khấu hao tài sản thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê như thỏa thuận và đúng phương thức. Tiền thuê có thể bằng hiện vật, bằng tiền hoặc bằng việc thực hiện một công việc.
Bên cho thuê khoán có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng trong những trường hợp sau:
– Nếu bên thuê khoán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, dựa trên căn cứ đã thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Bên cho thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng nhưng phải báo trước cho bên thuê với một khoảng thời gian hợp lí phù hợp với thời vụ hoặc chu kì khai thác.
– Nếu bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán không phải là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán.
Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ:
– Giao tài sản cho thuê đúng thời hạn, đúng tình trạng đã thoả thuận;
– Nếu cho thuê súc vật cày kéo mà chết do trở ngại khách quan thì phải chịu một nửa số thiệt hại đó.
– Nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng.
4.2. Bên thuê khoán tài sản
Bên thuê khoán tài sản có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đầy đủ năng lực hành vi do pháp luật quy định. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sản thuê khoán đã thoả thuận; có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán trong thời hạn thuê. Nếu đối tượng của thuê khoán là súc vật thì bên thuê khoán có quyền hưởng một nửa số súc vật sinh ra và phải chịu một nửa thiệt hại về súc vật thuế khoán do rủi ro. Như vậy, nếu không có thỏa thuận trước, súc vật được sinh ra trong thời hạn thuê khoán thì bên thuê khoán được hưởng một nửa. Ngược lại rủi ro súc vật sinh ra mà chết, bên thuê khoán không phải chịu trách nhiệm bồi thường.
Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng công dụng, mục đích đã thoả thuận.
– Mục đích trước mắt: Người thuê dự định để làm gì đối với tài sản thuế khoán, sau khi nhận tài sản thuế khoán (ví dụ: thuê để xây dựng nhà xưởng…).
– Mục đích lâu dài là lợi ích mà người thuê khoán đặt ra sau khi khai thác công dụng tài sản thuê khoán (lợi nhuận, hoa lợi).
Bên cho thuê quan tâm đến mục đích trước mắt của bên thuê khoán, vì nó xác định được ngay có phù hợp với mục đích của mình hay không. Vì vậy, bên thuê khoán phải khai thác đúng mục đích ban đầu mà các bên thỏa thuận.
Bên thuê khoán có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, bảo dưỡng tài sản thuê bằng chi phí của mình, có nghĩa vụ thông báo theo định kỳ về tình trạng tài sản, tình hình khai thác công dụng của tài sản. Nếu làm hư hỏng, hao mòn quá mức thoả thuận thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê (Điều 490 Bộ luật Dân sự 2015).
Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán, kể cả trong những trường hợp không khai thác được công dụng của tài sản thuê khoán. Trường hợp này không phải do lỗi của người có tài sản mà do các yếu tố khách quan hoặc chủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như dự định.
Thông thường, giá thuê khoán tài sản ổn định trong thời gian thuê nhưng giá thuê khoán có thể tăng hay giảm phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản sau:
– Do thay đổi về tình trạng tài sản không phải do lỗi của bên thuê hoặc những thay đổi cơ bản (thay đổi giá..);
– Các bên có sự thoả thuận trước các điều kiện tăng giảm giá thuê.
Trong thời hạn thuê khoán, người thuê khoán không được cho thuê khoán lại nếu không được sự đồng ý của bên cho thuê. Ngược lại, nếu có sự đồng ý của bên cho thuê, bên thuê cho người thứ ba thuê lại thì quan hệ hợp đồng giữa người cho thuê và người thuê vẫn tồn tại và phát sinh quan hệ thuê thứ hai giữa người thuê và người thuê lại. Quan hệ thuê thứ hai này không trực tiếp phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa người cho thuê (người có tài sản) và người thuê lại. Phân biệt rõ các quan hệ này có ý nghĩa thực tế trong việc xác định trách nhiệm dân sự của người thuê và người thuê lại trong hai quan hệ hợp đồng khác nhau. Trong thời hạn thuê khoán mà bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình, bên cho thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê khoán vi phạm nghĩa vụ mà việc khai thác đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy nhất của bên thuê khoán và việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bên cho thuê khoán thì bên cho thuê khoán không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng; bên thuê khoán phải cam kết với bên cho thuê khoán không tiếp tục vi phạm hợp đồng (khoản 2 Điều 492 Bộ luật Dân sự 2015). Khi hợp đồng bị đơn phương đình chỉ, bên thuê khoán phải trả lại tài sản. Nếu bên thuê đã đầu tư trang thiết bị, kỹ thuật vào tài sản thuế khoán thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán những khoản chi phí đó. Ngược lại, bên thuê khoán vi phạm hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì phải bồi thường thiệt hại đó.