Xác lập quyền về lối đi qua được xem là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất trong các quyền đối với bất động sản liền kề. Bởi lẽ, quyền về lối đi qua tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề do mất diện tích đất, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến cuộc sống cũng như điều kiện kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối đi (nhất là trong trường hợp lối đi xuyên qua diện tích ở hoặc lối đi chung). Để đảm bảo quyền về lối đi qua được xác lập trên thực tế không chỉ cần có căn cứ xác lập mà còn phải xác định được các điều kiện xác lập cũng như những hệ quả pháp lý phát sinh khi xác lập quyền.
1. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua
Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Lúc này, “lối đi” được hiểu là khoảng đất dẫn vào bất động sản bị vây bọc mà diện tích đất này được thiết lập trên phần diện tích bất động sản liền kề.
Theo pháp luật hiện hành, để xác lập quyền về lối đi qua, bất động sản phải ở trong vị trí bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Từ điển tiếng Việt giải thích “vây bọc” có nghĩa là “vây kín bốn phía, không để hở chỗ nào”. Cách diễn giải này chỉ phù hợp trong bối cảnh của các Bộ luật Dân sự trước đây; cụ thể, theo khoản 1 Điều 280 Bộ luật Dân sự năm 1995 và khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra”. Trên thực tế, việc không có lối đi thường ít khi xảy ra, hiếm thấy một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn đến mức không có đường để con người ra vào. Do đó, sự thay đổi của Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp lý. Lúc này, điều kiện đặt ra là bất động sản “không có” lối đi hoặc có nhưng “không đủ” đến mức không sử dụng được lối đi đó để ra đường công cộng. Đáng chú ý là đây không phải điểm mới riêng của Bộ luật Dân sự năm 2015 mà đã xuất hiện từ các Bộ Dân luật trước năm 1975. Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944 và Điều 472 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 đều theo hướng xác lập quyền về lối đi qua cho “chủ đất bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công hoặc có lối đi mà không đủ…”. Tóm lại, nếu bất động sản không tiếp giáp trực tiếp với đường công cộng, đồng thời không có lối đi hoặc có lối đi nhưng không đủ, không đáp ứng được tiêu chuẩn sử dụng bình thường, thì chủ sở hữu bất động sản có thể yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề phù hợp nguyên tắc, điều kiện luật định.
Sự mở rộng của Bộ luật Dân sự năm 2015 là một quy định thực sự có ý nghĩa, có thể thấy trong hai trường hợp sau: (1) bất động sản bị vây bọc trước nay vẫn có lối ra vào dù nhỏ. Tuy nhiên, do sự kiện mới xuất hiện như sạt lở hoặc sụp đổ công trình làm bít một phần lối đi đó khiến cho con người, xe cộ không thể ra vào; (2) bất động sản bị vây bọc trước là nhà ở nhưng nay được cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối ra vào mà lối đi vốn có thì không đủ độ rộng. Đây là những trường hợp lối đi cũ vẫn tồn tại nhưng không đủ để đáp ứng mục đích mà nó được lập ra nên chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu một lối đi qua bất động sản khác để thuận tiện cho việc ra vào bất động sản của mình.
Ngược lại, nếu bất động sản có lối đi thông thương ra đường công đủ để đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản của chủ sở hữu thì Tòa án sẽ bác yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề. Ví dụ, Bản án số 59/2018/DS-ST ngày 03/12/2018 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp. Theo đó, Tòa án không chấp nhận yêu cầu của bà M1 buộc ông M2 san lấp ngang 0.7m, dài hết kênh thủy lợi cho bà M1 sử dụng làm lối đi. Bởi lẽ, bà M1 có thể đi qua bờ đê phía sau phần đất ông M2 để qua lại giữa hai phần đất của mình, bờ đê này bà M1 đi lại không ai tranh cản, cũng thuận tiện và đi được, đồng thời các hộ canh tác xung quanh đều đi bờ đê này và vận chuyển nông sản được.
Nếu chính chủ sở hữu bất động sản chặn lối đi sẵn có của bất động sản của mình để yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề, hoặc chủ sở hữu tự tạo ra một mảnh đất khép kín bằng cách phân chia khu đất của mình rồi yêu cầu mở lối đi trên bất động sản liền kề khác thì không thỏa mãn đặc điểm “tự nhiên” của tình trạng bị vây bọc nên không thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên. Trường hợp này có thể gọi là “vây bọc giả tạo”, nghĩa là “việc vây bọc trong đó chủ sở hữu bất động sản tự mình xây dựng các công trình chắn ngang nơi mà bất động sản có thể trực tiếp thông thương với đường công cộng, thiết bị công cộng”. Đây rõ ràng không phải là sự vây bọc theo nghĩa pháp lý để có thể sử dụng nó như là căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, bởi vì nếu đã có ranh giới tiếp giáp với các công trình công cộng thì tính vây bọc không còn nữa, chủ sở hữu bất động sản có thể khai thác, sử dụng bất động sản của mình mà không cần đến sự phiền lụy vào bất động sản liền kề7. Pháp luật Cộng hòa liên bang Đức thể hiện khá rõ quan điểm này tại Điều 918 Bộ luật Dân sự Đức; theo đó, “nghĩa vụ cho phép quyền về lối đi do sự cần thiết sẽ không còn nếu thửa đất có lối đi ra đường công cộng nhưng bị chặn lại bởi chính hành vi của chủ sở hữu”.
Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 có những nội dung tiến bộ về điều kiện mở lối đi qua nhưng vẫn còn một số bất cập sau đây:
Thứ nhất, tiêu chí nào để xác định lối đi “đủ” hay “không đủ”. Những câu hỏi đặt ra là lối đi mở qua bất động sản liền kề chỉ được sử dụng cho việc đi lại của chủ sở hữu và những người liên quan đến chủ sở hữu như người thân, người ở nhờ, khách vãng lai,… hay còn phục vụ những mục đích khác như công việc kinh doanh,…; lối đi bộ hay lối đi cho xe cơ giới;…
Luật La Mã quy định quyền về lối đi không chỉ cho người; theo đó, quyền iter là quyền về lối đi cho người và ngựa, actus là quyền đưa súc vật về nhà ngang qua nhà hàng xóm, via là tổng hợp của hai quyền trên9. Pháp luật một số quốc gia quy định vấn đề này khá rõ. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 274 Bộ luật Dân sự Liên bang Nga thì “địa dịch có thể được thiết lập để đảm bảo lối đi qua lô đất lân cận cả đi bộ và xe cơ giới…”; Điều 682 Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp quy định: “chủ sở hữu có tài sản bị bao vây và không có lối ra đường cao tốc công cộng, hoặc chỉ một lối đi không đủ cho mục đích sử dụng nông nghiệp, công nghiệp hoặc thương mại hoặc để thực hiện các hoạt động xây dựng hoặc phát triển, được quyền yêu cầu một lối đi đủ để phục vụ bất động sản của mình qua bất động sản của người hàng xóm…”.
Có thể thấy, pháp luật các nước quy định theo hướng mở rộng mục đích của việc sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, thay vì đơn thuần phục vụ việc đi lại từ bất động sản ra đường công cộng, bao gồm cả hình thức đi bộ và đi xe cơ giới, lối đi này cần đủ rộng để đáp ứng những mục đích khác như chuyên chở hàng hóa, nông sản,… Trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 2015 không hề giới hạn lối đi qua bất động sản của người khác chỉ dành cho con người, nghĩa là gia súc của người đó, phương tiện vận chuyển, xe cộ của người đó cũng có thể sử dụng lối đi ấy. Mặt khác, với sự phát triển kinh tế – xã hội như hiện nay thì quy định quyền về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cần đảm bảo các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh, phù hợp với ý nghĩa của việc xác lập địa dịch đó là để đảm bảo cho việc sử dụng bất động sản được bình thường. Như vậy, “quy định lối đi không đủ để khai thác bất động sản mà chủ sở hữu bất động sản được yêu cầu lối đi cho đủ là một dạng quy định động, có thể thay đổi tùy thuộc vào hoàn cảnh và mục đích sử dụng của bất động sản, điều này còn phụ thuộc cả vào sự phát triển của khoa học kỹ thuật và sự phát triển của nền kinh tế”.
Thật ra, ý tưởng này đã từng tồn tại trong pháp luật Việt Nam. Theo Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 và Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “người chủ đất nào bị bao bọc chung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả các sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý các việc nông công trong nhà đất mình thì có thể yêu cầu đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu”.
Thứ hai, hiểu khái niệm “đường công cộng” như thế nào, chỉ giới hạn là đường bộ hay mở rộng ra đường thủy và những loại hình giao thông khác.
Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 và Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “đường công” được giải thích bao gồm “các sông ngòi thuyền bè đi được”. Quan điểm này được kế thừa trong Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 tại Điều 472: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình qua lại trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường những thiệt hại gây ra”.
Thừa nhận đường thủy cũng là đường giao thông công cộng khá phù hợp với đặc thù Việt Nam – một quốc gia nhiều sông ngòi, đường bờ biển dài, hơn 1/3 số tỉnh thành giáp biển và việc người dân di chuyển bằng thuyền bè rất phổ biến. Tuy nhiên, cần cân nhắc xem một mặt sông, biển… có được coi là đường giao thông cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng thuận tiện không bởi không phải lúc nào giao thông đường thủy cũng có thể sử dụng được.
Về vấn đề này, khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định quyền đi qua đất xung quanh để ra đường công cộng được áp dụng trong cả trường hợp “chủ sở hữu không thể tiếp cận các con đường công cộng trừ khi họ đi qua ao, hồ, sông, đường thủy hoặc biển, hoặc có sự chênh lệch đáng kể về chiều cao giữa vùng đất và đường công cộng do dốc đứng”. Điều khoản trên được các nhà bình luận giải thích như sau: “Nếu đất thuộc sở hữu là cô lập, lọt giữa các địa phận của chủ sở hữu khác hoặc là bị cô lập một nửa, còn một nửa không phụ thuộc của người nào cả, mà không thể đi qua đó được, thì chủ sở hữu có quyền đi qua địa phận xung quanh để đến đường công cộng”16. Từ đó cho thấy, để kết luận đường thủy có phải đường công cộng hay không cần xem xét khả năng sử dụng con đường đó, nếu người dân trong khu vực vẫn sử dụng đường thủy này để lưu thông thì bất động sản bị vây bọc trên bộ nhưng giáp sông, hồ, biển… không bị xem là “không có lối đi” ra đường công cộng. Ngược lại, nếu bất động sản tiếp giáp với đường thủy nhưng không có phương tiện giao thông đường thủy được sử dụng phổ biến, dẫn đến khó khăn trong di chuyển công cộng và sinh hoạt cộng đồng thì vẫn được hưởng quyền về lối đi qua.
Theo tác giả, điều kiện xác lập quyền về lối đi qua là “không có lối đi” hoặc “lối đi không đủ” cần giải thích như sau:
“Không có lối đi” được hiểu là bất động sản bị bao vây hoàn toàn bởi các bất động sản thuộc sở hữu của những người khác, hoặc có một phần không do ai sở hữu nhưng không thể đi qua hoặc việc đi qua đó quá khó khăn đến mức bất hợp lý.
“Lối đi không đủ” được hiểu là không thể khai thác bất động sản một cách bình thường, theo mục đích và công dụng của bất động sản đó.
2. Hệ quả xác lập quyền về lối đi qua
Khi áp dụng căn cứ luật định để xác lập quyền về lối đi qua sẽ làm phát sinh những hệ quả sau: một là xác định lối đi trên thực tế và hai là đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Để mở lối đi trên thực tế, điều kiện tiên quyết là xác định vị trí cũng như kích thước lối đi và việc xác định này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, nếu không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án can thiệp. “Đó không phải là thỏa thuận để tạo ra quyền đối với bất động sản liền kề mà là thỏa thuận về các thể thức thực hiện một quyền đối với bất động sản liền kề đã sẵn có được pháp luật thừa nhận”. Tuy những thỏa thuận này chỉ là hệ quả việc mở lối đi, nhưng “một quyền của chủ thể không thể tồn tại nếu không xác định đối tượng của quyền đó và khi chưa có thỏa thuận hoặc chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không có đối tượng của quyền và do đó cũng không thực sự có quyền đó”. Các quy trình “yêu cầu có lối đi” và “xác định lối đi” thường được tiến hành đồng thời mà không phải tách biệt làm hai giai đoạn.
Trong quá trình xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015, một trong những tranh luận được quan tâm nhiều nhất liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề xác lập căn cứ vào địa thế tự nhiên là cách thức xác định lối đi qua bất động sản liền kề. Có ý kiến đề nghị “quy định cụ thể về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi; quy định cụ thể về chiều rộng, bồi thường thiệt hại và việc mở lối đi qua nhiều bất động sản”. Trong lịch sử, từng có văn bản ghi nhận kích thước giới hạn đối với lối đi qua bất động sản của người khác. Cụ thể, Luật 12 bảng – văn bản cổ xưa nhất của pháp luật La Mã có đề cập địa dịch, quy định “chiều rộng của đường đi, chỗ thẳng được quy định là 8 chân, chỗ vòng là 16 chân”, với 1 chân (pes) = 29,6cm. Như vậy, vào thời kỳ này, chiều rộng lối đi trên đường thẳng là khoảng hơn 2m, khá tương đồng với phán quyết của các Tòa án trong thực tiễn xét xử hiện nay.
Tuy nhiên, với sự phát triển phức tạp của kinh tế – xã hội, cũng như nhu cầu đa dạng trong việc mở lối đi qua, việc cố định kích thước lối đi trong luật trở nên không khả thi. Do đó, giải pháp của Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn là trao quyền thỏa thuận cho các bên. Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn giữ nguyên quan điểm từ Bộ luật Dân sự năm 2005 là không quy định cụ thể tiêu chuẩn chiều rộng, chiều cao của lối đi, cũng như không áp đặt vị trí cố định để mở lối đi. Tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi mà lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất. Về nguyên tắc, việc xác lập lối đi trước tiên do các bên thỏa thuận, còn các tiêu chí sau đó là cơ sở và định hướng cho việc thỏa thuậ. Ưu điểm của cách quy định này là khá linh hoạt, các bên có thể dựa vào tình hình thực tế của các
bất động sản để mở lối đi phù hợp, cân bằng giữa việc đáp ứng nhu cầu cho bên có quyền với việc hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Tính thuận tiện thông thường trùng với tính hợp lý nhưng có thể xảy ra trường hợp không đồng nhất trong các quan niệm này. Nếu xem lối đi “thuận tiện” là lối đi ngắn nhất ra đến đường công cộng thì “hợp lý” có thể còn phụ thuộc vào thiệt hại gây ra do việc mở lối đi là ít nhất đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời không gây ra sự bất tiện trong sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của họ. Xét theo logic thông thường thì với cùng một chiều rộng, chiều cao, lối đi ngắn nhất có diện tích nhỏ nhất và chiếm không gian ít nhất, do đó thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền sẽ là ít nhất. Nhưng nếu để mở lối đi đó mà phải phá đổ công trình xây dựng hay cây cối thì thiệt hại có thể nhiều hơn so với việc mở lối đi dài và nhiều khi không thể thực hiện trên thực tế.
Do chưa có tiêu chuẩn cố định để xác định lối đi như thế nào là “thuận tiện” và “hợp lý” nên thực tế thường xảy ra tranh chấp và Tòa án cũng không có căn cứ nào để giúp các bên chọn vị trí mở lối đi phù hợp. Trong thực tiễn xét xử, đã có bản án theo hướng đề cao sự thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, mặc dù thiệt hại gây ra cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể lớn của hơn. Ví dụ, tại Bản án số 346/2018/DS-PT ngày 30/10/2018 TAND tỉnh Tiền Giang, Tòa án chấp nhận mở lối đi có diện tích 47,13m2 thay vì lối đi có diện tích 32,3m2 trên bất động sản của bị đơn25. Theo lập luận của Tòa phúc thẩm, việc Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L (nguyên đơn), nhưng ghi nhận việc ông G (bị đơn) tự nguyện giao cho bà L phần đất có diện tích 32,3m2 vừa không hợp lý mà còn gây khó khăn cho việc đi lại của gia đình bà L. Bởi nếu bà L sử dụng lối đi có diện tích 32,3m2 thì phải khởi kiện hoặc thỏa thuận với ông Huỳnh Văn Th để xin mở 01 lối đi có diện tích khoảng 30m2, rồi lại tiếp tục thỏa thuận hoặc khởi kiện ông Huỳnh Văn X xin mở một lối đi nữa mới ra tới đường công cộng. Trong khi nếu buộc ông G mở cho bà L lối đi ngang 1m dài 46m như bà L yêu cầu thì bà L chỉ cần thỏa thuận với ông X mở cho bà một lối đi qua đất ông X là có thể ra đường công cộng mà không cần phải xin mở lối đi thêm qua hai chủ đất nữa mới ra đường công cộng.
Ngược lại, cũng có Tòa án đề cao quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền so với quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Các quyền đối với bất động sản liền kề cụ thể khác hoặc chỉ đề cập tính “hợp lý”, “thích hợp”, hoặc không nói rõ tính “hợp lý” hay tính “thuận tiện” là quan trọng hơn. Trong thực tiễn xét xử tranh chấp về quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác, dường như Tòa án nghiêng về bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Tại Bản án số 271/2017/DS-PT ngày 06/11/2017 của TAND tỉnh Tiền Giang, khi phải lựa chọn giữa đặt ống dẫn nước dưới lòng đất hay đào mương trên mặt đất thì Tòa án đã áp dụng hình thức đặt ống dẫn nước, vì lý do: “sẽ không làm thiệt hại năng suất lúa bên phần đất của bà Đ vì nếu đào mương bên đất bà Đ để dẫn nước vào phần đất lúa của anh D, chị T thì dẫn đến nước trên thửa ruộng 868 của bà Đ sẽ bị rút hết xuống mương gây mất nước và năng suất lúa không đạt làm thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bà Đ”. Rõ ràng là việc đào mương trên mặt đất sẽ tiết kiệm chi phí và dễ dàng sử dụng cũng như bảo trì hơn, tức là thuận tiện hơn cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Thế nhưng, Tòa án vẫn lựa chọn hình thức đặt ống dẫn nước dưới lòng đất để hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Có thể áp dụng tương tự quan điểm này khi giải quyết tranh chấp quyền về mở lối đi qua, bởi lẽ, “sự phiền lụy phải có giới hạn”.
Có quan điểm cho rằng, “để tính toán, xem xét như thế nào là “thuận tiện và hợp lý nhất” và “thiệt hại gây ra là ít nhất” cần phải xét đến cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền, nhưng rõ ràng, chủ thể chịu hưởng quyền là chủ thể chịu những hạn chế nhất định, nên trong mối quan hệ của hai bên, cần phải ưu tiên hơn quyền lợi của chủ thể này”. Tác giả đồng tình với quan điểm này, khi giải quyết tranh chấp về xác định vị trí và kích thước của lối đi, cần phải cân nhắc những phiền lụy mà chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải gánh chịu. Lý do là quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó có quyền về lối đi qua, thực chất bảo đảm lợi ích công cộng vì khai thác có hiệu quả bất động sản không chỉ đáp ứng nhu cầu của chủ sở hữu bất động sản mà còn tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Mục đích trên sẽ không thể đạt được nếu để làm lợi cho bất động sản này mà gây ra bất lợi quá lớn cho bất động sản khác; bởi lẽ, cùng với khoản lợi có được từ việc khai thác bất động sản hưởng quyền, xã hội có nguy cơ mất đi lợi ích từ bất động sản chịu hưởng quyền. Như vậy, nguyên tắc là phải xác lập quyền đối với bất động sản liền kề trên cơ sở dung hòa lợi ích các bên, do đó cần “xét đến cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền”. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng đạt được sự cân bằng này nên một bên sẽ chịu thiệt thòi hơn bên còn lại. Thật ra, “bản thân việc thiết lập trên một bất động sản một hệ thống phục vụ cho một bất động sản khác đã là việc làm có tác dụng gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản đó”; vì vậy, sẽ không hợp lý khi tiếp tục buộc chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền gánh chịu phần thiệt thòi để nhường lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Do đó, trong trường hợp buộc phải lựa chọn ưu tiên tính “thuận tiện” hay tính “hợp lý” khi mở lối đi qua thì nên đề cao tính “hợp lý” hơn.
Bên cạnh việc định hình lối đi sẽ mở, một vấn đề khác mà các bên cũng cần đạt được sự thống nhất là giá trị đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Đây là điểm đặc biệt đáng chú ý vì quyền về lối đi qua là quyền duy nhất trong các quyền đối với bất động sản liền kề được liệt kê trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có yêu cầu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải “đền bù”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Yêu cầu này cũng được tìm thấy trong pháp luật các quốc gia theo hệ thống thông luật. Cụ thể, bang Queensland, Úc trao cho Tòa án quyền áp đặt địa dịch lên một bất động sản xác định nhưng theo khoản 3 Điều 180 Đạo luật tài sản của bang này thì Tòa án chỉ được tuyên bố xác lập quyền địa dịch khi đáp ứng được ba điều kiện và một trong ba điều kiện đó là “chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền được bồi thường thỏa đáng bằng tiền cho bất kỳ mất mát hoặc bất lợi nào mà chủ sở hữu có thể phải chịu khi bị áp đặt địa dịch”.
Khi sử dụng thuật ngữ “đền bù”, thay vì “bồi thường”, pháp luật đã phân biệt bản chất các khoản tiền này. Theo pháp luật Nhật Bản, người có quyền đi qua phải đền bù cho vùng đất mà người đó đi qua và khoản tiền đền bù có thể được trả theo hàng năm, trừ những thiệt hại gây ra do việc xây dựng lối đi30. Điều luật này được hiểu là những thiệt hại xảy ra khi xây dựng lối đi (ví dụ như chặt bỏ cây cối, làm hư hại công trình xây dựng khác,…) cần được bồi thường theo pháp luật về trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, chỉ có khoản tiền bù đắp cho thiệt hại lên đất mở lối đi mới được áp dụng cách thức thanh toán hàng năm. Luật quy định nghĩa vụ đền bù dựa trên những tổn thất mà chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải gánh chịu, thường là lớn hơn rất nhiều so với những quyền đối với bất động sản liền kề khác. Tổn thất này có thể đến từ những bất tiện đối với cuộc sống do phải mở lối cho nhiều người qua lại, hoặc đến từ sự sụt giảm giá trị bất động sản. Thực tế cho thấy, việc xác định giá trị cần đền bù gặp trở ngại vì rất khó để cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền vì lý do sau:
Thứ nhất, việc mở lối đi không làm chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mất đất. Trên lý thuyết, quyền sử dụng đất đối với phần đất dùng làm lối đi vẫn thuộc về chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền và người này hoàn toàn có thể cùng sử dụng. Nhưng chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền gần như không thể khai thác phần diện tích đất đã dùng làm lối đi. Bên cạnh đó, giá trị thửa đất không còn trọn vẹn, nếu chủ đất bán đất thì khả năng có người mua toàn bộ thửa đất, bao gồm cả phần đất đã cho người khác làm lối đi, là rất thấp.
Thứ hai, bên có quyền cũng chỉ được phép đi qua không gây hại mà không hưởng thêm bất kỳ lợi ích nào từ phần diện tích đất dùng để mở lối đi. Giá trị phần đất dùng làm lối đi không được khai thác triệt để, dẫn đến nhiều quan điểm trái chiều về việc đền bù theo giá mua bán đất hay giá thuê đất, căn cứ vào bảng giá của Nhà nước hay bảng giá thị trường để tính mức đề bù, giá trị đền bù bằng bao nhiêu phần giá trị thiệt hại thực tế gây ra cho bất động sản chịu hưởng quyền… đều chưa có câu trả lời thuyết phục. Hơn nữa, trong một số trường hợp đặc biệt, giá trị bất động sản chịu hưởng quyền lại tăng thêm nếu qua bất động sản đó mở một con đường giao thông, kênh tưới tiêu nước.
Có ý kiến cho rằng, quy định cụ thể khung giá áp dụng trong việc đền bù đối với trường hợp thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề là khung giá thị trường địa phương do một cơ quan có chức năng thẩm định trên cơ sở giá thị trường tại thời điểm tranh chấp là phù hợp. Trên cơ sở thông tin về giá đất do hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về các quyền đối với bất động sản liền kề có thể áp dụng trong trường hợp các bên tranh chấp không thể thống nhất về phương án đền bù.
Trong khi đó, thực tiễn xét xử dường như có xu hướng áp dụng giá đất do Nhà nước quy định để tính giá trị đền bù phần đất mở lối đi. Tại Bản án số 78/2017/DS-ST ngày 24/8/2017 của TAND huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre34, Tòa án chấp nhận yêu cầu mở lối đi qua bất động sản của người khác. Diện tích lối đi là 125,9m2 và mức đền bù được Hội đồng định giá tài sản xác định là 5.539.600 đồng, nghĩa là 44.000 đồng/m2. Đối chiếu với bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2015 – 2019 (Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre) thì mức giá trên đúng bằng giá đất ở huyện Giồng Trôm do Nhà nước quy định.
Vụ việc tại Bản án số 30/2018/DS PT ngày 11/7/2018 của TAND tỉnh Ninh Thuận cũng được giải quyết tương tự, Tòa án áp dụng đơn giá 60.000 đồng/m2 để tính số tiền đền bù mà bên có quyền về lối đi qua phải trả cho chủ sở hữu bất động sản mở lối đi. Mức giá này phù hợp với giá đất trong Bảng giá các loại đất kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (Ban hành kèm theo Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận) và Quyết định số 21/2018/QĐ-UBND ngày 21/02/2018 Về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
TAND tỉnh Long An có cách giải quyết khá đặc biệt là lấy trung bình cộng giá các bên đưa ra làm căn cứ tính giá trị đền bù, thể hiện tại Bản án số 33/2018/DS-PT ngày 16/01/201836. Trong vụ việc này, ông B được sử dụng đất làm lối đi và cấp thoát nước qua đất của ông Đ. Về giá trị đền bù, ông B thống nhất kết quả định giá của Hội đồng định giá huyện G tại biên bản định giá ngày 21/7/2017; ông Đ muốn áp dụng giá theo chứng thư định giá tài sản số 66/31/08/2017 của Công ty cổ phần thương mại dịch vụ và tư vấn H mà ông Đ cung cấp. Tuy nhiên, giá ông Đ đưa ra là giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) chứ không phải giá để đền bù và bồi thường thiệt hại nên không có căn cứ chấp nhận. Tòa phúc thẩm đồng ý cách giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm là lấy trung bình cộng mức giá của hai bên cung cấp để làm cơ sở giải quyết vụ án. Số tiền đền bù và bồi thường thiệt hại cụ thể là 29.503.500 đồng ((15.100.000 đồng + 43.907.000 đồng)/2).
Thông qua Bản án trên, Tòa án đã thể hiện rõ quan điểm là: không có căn cứ chấp nhận giá trị QSDĐ là giá đền bù trong quyền về lối đi qua. Điều này là hợp lý; bởi lẽ, về bản chất, quyền đối với bất động sản liền kề chỉ cung cấp quyền khai thác hạn chế chứ không trao quyền sở hữu, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có khả năng lấy lại toàn quyền sử dụng tài sản khi quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt. Mặt khác, việc đền bù mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền khi không thể khai thác, sử dụng triệt để bất động sản của mình nên khoản tiền này không thể hiểu là trao đổi ngang giá như trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền bán phần quyền sở hữu đối với phần diện tích dành cho lối đi qua. Nếu như giá trị đền bù cho việc mở lối đi lớn hơn hoặc bằng với giá trị của thiệt hại gây ra cho bất động sản chịu hưởng quyền thì tính chất “phiền lụy” không còn, dẫn đến không còn tồn tại quan hệ về quyền đối với bất động sản liền kề mà quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản trở thành quan hệ mua bán.
Có ý kiến cho rằng, nhiều chủ sở hữu bất động sản không hiểu đúng tính chất của địa dịch khi định giá. Do địa dịch không trao quyền sở hữu đối cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền nên giá thị trường hoặc giá có thể chấp nhận của phần đất được đề xuất sử dụng để mở lối đi là không phù hợp. Khoản tiền đền bù thích hợp phải thấp hơn giá trị của phần đất chịu địa dịch.
Án lệ nước ngoài cũng theo hướng khoản tiền đền bù phải thấp hơn giá trị của phần đất chịu địa dịch. Tòa án Việt Nam có thể tham khảo phương pháp phổ biến mà các Tòa nước ngoài sử dụng để định giá địa
dịch, gọi là phương pháp “giảm bớt” hay phương pháp “trước và sau”. Phương pháp này bắt nguồn từ vụ việc Rogerson v The Minister: Tòa án sẽ định giá toàn bộ thửa đất trước và sau khi có địa dịch, giá trị giảm bớt chính là sự chênh lệch giữa các lần định giá và đây cũng là khoản đền bù mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Tòa án Việt Nam có thể xem xét áp dụng phương pháp này khi tính toán giá trị đền bù để mở lối đi, thay vì áp dụng giá đất do Nhà nước quy định. Bởi lẽ, giá Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều, có thể gây thiệt hại không nhỏ cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Trong trường hợp không đồng tình với phán quyết của Tòa án, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thể tiếp tục kháng cáo, làm cho tranh chấp kéo dài, không có lợi cho kinh tế – xã hội. Hơn nữa, các bên trong tranh chấp là láng giềng với nhau nên có thể dễ dàng dẫn đến những bất lợi sau này nếu không có những giải pháp thích hợp được sự đồng thuận của họ. Việc tính giá trị chênh lệch của bất động sản trước và sau khi mở lối đi tỏ ra hợp lý hơn cả vì phần chênh lệch này không thấp như giá Nhà nước nhưng cũng không cao như giá thị trường. Có thể hình dung là một thửa đất diện tích 100m2 phải chừa lối đi cho chủ thể khác vẫn có giá trị hơn thửa đất 90m2. Vì vậy, giá trị chênh lệch không thể bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng 10m2 đất.
Sau khi xác định khoản tiền đền bù thì vấn đề tiếp theo cần giải quyết là phương thức thanh toán, cụ thể là trả một lần hay trả hàng năm. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được, thực tiễn xét xử ở Việt Nam theo hướng buộc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thanh toán một lần số tiền đền bù do mở lối đi cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Cách làm này tỏ ra hợp lý vì bảo vệ tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền – chủ thể gánh chịu thiệt hại do bất động sản của mình phải phục vụ một bất động sản khác.
Hạn chế của biện pháp này là, nếu quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt thì quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được bảo vệ như thế nào khi mà người này đã trả toàn bộ tiền đền bù. Theo tác giả, cần xem xét khoảng thời gian quyền này tồn tại, nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đã sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề trong thời gian đủ dài thì không có lý do yêu cầu hoàn lại tiền đã trả khi quyền chấm dứt. Để đánh giá độ dài ngắn của thời gian tồn tại quyền đối với bất động sản liền kề, tác giả kiến nghị dùng giá thuê đất hàng năm do Nhà nước quy định nhân với số năm mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khai thác bất động sản chịu hưởng quyền, nếu kết quả vượt quá số tiền đền bù ban đầu thì không được hoàn lại tiền nữa. Ngược lại, trong trường hợp quyền đối với bất động sản liền kề chỉ mới tồn tại vài năm, dẫn đến khoản tiền tính được nhỏ hơn số tiền đã trả thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cần hoàn lại khoản chênh lệch cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
