1. Khái niệm bán đấu giá tài sản là gì?
Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai để cho nhiều người có thể được tham gia trả giá mua một tài sản. Những người tham gia mua tài sản bán đấu giá phải nộp một khoản lệ phí theo pháp luật quy định. Khoản tiền này nhằm ràng buộc người đã đăng ký phải tham gia mua tài sản đấu giá. Nếu người đã đăng ký mà không tham gia đấu giá hoặc không mua tài sản thì số tiền này không được lấy lại. Nếu họ có tham gia đấu giá nhưng không mua được thì được nhận lại số tiền lệ phí mà mình đã đóng. Khi tham gia đấu giá tài sản, người nào trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm thì người đó được mua tài sản. Nếu trong cuộc bán đấu giá mà không ai trả giá cao hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá xem như không thành và sẽ được tổ chức lại.
Thông qua hình thức bán đấu giá tài sản, quyền lợi của người có tài sản được thoả mãn một cách tốt nhất, còn người mua sẽ mua được tài sản với giá cả phù hợp, các quyền lợi của người mua liên quan đến tài sản đã mua được đáp ứng một cách nhanh chóng.
Để thực hiện việc bán đấu giá tài sản một cách minh bạch, khách quan thì Nhà nước cần phải ban hành Luật bán đấu giá tài sản làm cơ sở pháp lý để quản lí và thực hiện việc bán đấu giá thống nhất trên cả nước.
2. Chủ thể của bán đấu giá tài sản
Theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực ngày từ 01/7/2017, tổ chức đấu giá là trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản do sở tư pháp trực tiếp quản lí hoặc các tổ chức kinh doanh dịch vụ đấu giá là doanh nghiệp tư nhân, công ti hợp danh. Ngoài ra, đối với những tài sản mà pháp luật quy định phải bán qua đấu giá (Điều 4 Luật đấu giá tài sản) thì Hội đồng bán đấu giá thực hiện bán đấu giá. Đối với các khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng thì tổ chức đấu giá nợ xấu và tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu thực hiện (Điều 64 Luật đấu giá tài sản).
Tổ chức đấu giá tài sản có nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai, đầy đủ, chính xác thông tin cần thiết có liên quan đến tài sản đấu giá.
Đối với tài sản đấu giá là bất động sản thì các thông tin về bán đấu giá như: ngày, tháng bán đấu giá, loại tài sản, chất lượng giá khởi điểm… phải được niêm yết tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá tài sản và uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá ít nhất 15 ngày tính đến ngày bán đấu giá.
Nếu tài sản đấu giá là động sản thì các thông tin phải công khai tại trụ sở của tổ chức đấu giá tài sản và nơi bán đấu giá ít nhất 07 ngày trước khi bán đấu giá.
Ngoài ra, theo yêu cầu của người có tài sản đấu giá thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định tại Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
Tổ chức đấu giá tài sản phải bảo quản tài sản được giao, không được sử dụng tài sản, nếu làm hư hỏng, mất mát thì phải bồi thường thiệt hại.
Trước khi bán đấu giá phải trưng bày, cho xem hồ sơ tài sản bán đấu giá. Đặc biệt đối với tài sản như nhà ở, quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tổ chức đấu giá tài sản phải đảm bảo quyền sở hữu cho người mua về nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua theo các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự và các quy định của pháp luật đất đai.
Tổ chức đấu giá tài sản có quyền yêu cầu người có tài sản đấu giá cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá và chịu trách nhiệm về các thông tin đó. Thông thường, nếu người có tài sản đấu giá tự nguyện bán đấu giá thì các thông tin do họ cung cấp sẽ đầy đủ, chính xác. Tuy nhiên, tổ chức đấu giá tài sản vẫn phải xem xét, điều tra các thông tin đó là chính xác, hợp pháp hay không?
Trường hợp người có tài sản không muốn bán tài sản nhưng bị cưỡng chế bán tài sản để thi hành án thì việc xác định thông tin về tình hình tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn như: các loại giấy tờ liên quan đến tài sản, nguồn gốc tài sản hợp pháp hay do hành vi bất hợp pháp mà có, điều này rất khó xác định. Nếu tài sản bán đấu giá do chiếm hữu bất hợp pháp mà có và sau khi bán đấu giá, người mua bị người khác khởi kiện và đòi lại tài sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải bồi thường thiệt hại cho người mua tài sản. Đặc biệt những tài sản cầm đồ là động sản rất khó xác định nguồn gốc tài sản. Vì rủi ro của người bán đấu giá là rất lớn nên tổ chức đấu giá tài sản cần phải điều tra cẩn thận nguồn gốc tài sản đấu giá.
Tổ chức đấu giá tài sản có quyền yêu cầu người mua phải thực hiện đúng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chính là thời điểm khi người điều hành bán đấu giá tuyên bố giá cao nhất lần thứ ba mà không ai tham gia trả giá nữa. Người mua phải giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, nếu họ không thực hiện việc giao kết hợp đồng thì tổ chức đấu giá tài sản có quyền xử lí tiền đặt trước mà người mua đã đóng (Điều 39 Luật đấu giá tài sản).
* Người có tài sản đấu giá là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền bán hoặc người có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. Người có tài sản đấu giá ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản. Các bên bàn bạc định giá khởi điểm bán đấu giá, giá khởi điểm bán đấu giá do người có tài sản quyết định nếu là chủ sở hữu. Tuy nhiên, cần phải tham khảo ý kiến của tổ chức đấu giá tài sản để định giá tài sản phù hợp với giá thị trường mà có thể tổ chức bán đấu giá thành công.
Trường hợp bán đấu giá để thi hành án dân sự thì cơ quan thi hành án ra quyết định cưỡng chế thi hành án sẽ là người có tài sản đấu giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản. Trong trường hợp này, vì người phải thi hành án dân sự không tự nguyện thực hiện quyết định, bản án của toà án, cho nên theo yêu cầu của người được thi hành án cơ quan thi hành án cưỡng chế bán đấu giá tài sản để thi hành án và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để thực hiện nhiệm vụ của mình.
Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự thì người có tài sản đấu giá là:
– Người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp. Nếu khi ký hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thoả thuận về xử lý cầm cố, thế chấp bằng biện pháp bán đấu giá thì cả hai bên cùng ký hợp đồng dịch vụ đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản. Người cầm cố, thế chấp và người nhận cầm cố, thế chấp là một bên của hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, vì vậy họ đều có quyền tham gia định giá khởi điểm bán đấu giá.
Nếu trong hợp đồng cầm cố, thế chấp mà các bên có thỏa thuận xử lý tài sản bằng biện pháp bán đấu giá và người cầm cố, thế chấp không chịu ký hợp đồng dịch vụ đấu giá thì người nhận cầm cố, thế chấp sẽ là người có tài sản đấu giá. Thông thường, nếu người cầm cố, thế chấp cố ý không thực hiện nghĩa vụ của mình thì sẽ gây khó khăn cho việc xử lí tài sản cầm cố, thế chấp như: vắng mặt ở nơi cư trú, trốn tránh không ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản… Trong trường hợp này, các bên đã thoả thuận sẽ bán đấu giá tài sản cầm cố, thế chấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của người nhận cầm cố, thế chấp, pháp luật cho phép họ được ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản để thu hồi nợ.
Người có tài sản đấu giá có nghĩa vụ chuyển tài sản cho tổ chức đấu giá tài sản nếu là động sản. Nếu là bất động sản, phải chuyển toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu về tài sản, nếu bán đấu giá tài sản để thi hành án thì người có tài sản cần phải chuyển giao văn bản hợp đồng, văn bản thế chấp, cầm cố hoặc quyết định của cơ quan thi hành án. Ngoài ra, người có tài sản đấu giá có nghĩa vụ cung cấp các thông tin cần thiết về tài sản bán đấu giá. Người có tài sản đấu giá phải nộp tiền lệ phí bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
– Người mua tài sản đấu giá.
Người mua có thể là cá nhân hoặc pháp nhân có nguyện vọng tham gia đấu giá tài sản. Trong số những người đã tham gia đấu giá thì người nào trả giá cao nhất, người đó sẽ được mua tài sản đấu giá.
Khi tiến hành bán đấu giá, những người tham gia đấu giá tài sản sẽ trả giá nhưng không được thấp hơn giá khởi điểm. Sau khi những người tham gia đấu giá tài sản trả giá thì người điều hành bán đấu giá nhắc ba lần giá cao nhất, mỗi lần cách nhau ba mươi giây nếu không ai trả giá cao hơn thì người trả giá cao nhất sẽ được mua tài sản đấu giá. Trong trường hợp nhiều người cùng trả một giá thì người tiến hành bán đấu giá sẽ tổ chức bốc thăm giữa những người đó và công bố ai là người được mua tài sản đấu giá.
Tại cuộc bán đấu giá, nếu người đã trả giá cao nhất rút lại giá đã trả trước khi người điều hành bán đấu giá tuyên bố được mua tài sản thì cuộc bán đấu giá tiếp tục và bắt đầu từ giá liền kề. Người rút lại giá không được hoàn trả khoản tiền đặt trước và số tiền này thuộc về người có tài sản đấu giá.
Trường hợp người trả giá cao nhất đã được mua tài sản đấu giá, sau đó từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề, nếu giá liền kề và số tiền đặt trước bằng hoặc lớn hơn giá đã bị từ chối. Trường hợp, người được ưu tiên không mua tài sản thì cuộc bán đấu giá không thành. Người trả giá cao nhất không mua sẽ mất tiền đặt trước và số tiền này thuộc về người có tài sản đấu giá. Đây được coi là số tiền bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng nhưng không phải là đặt cọc. Vì kể từ thời điểm người tiến hành bán đấu giá công bố người được mua tài sản thì hợp đồng sẽ được ký kết. Nếu người được mua tài sản từ chối mua có nghĩa là đã vi phạm thỏa thuận. Người có tài sản vẫn phải trả chi phí bán đấu giá (số tiền chi phí bán đấu giá không phải là thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ). Người có tài sản hưởng số tiền đặt trước để thanh toán chi phí thực tế bán đấu giá. Tiền đặt trước là một biện pháp mang tính chất bảo đảm cho nghĩa vụ trong bán đấu giá tài sản.
– Người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản kể từ khi nhận tài sản là động sản. Nếu tài sản là bất động sản thì quyền sở hữu phát sinh kể từ sau khi đăng ký trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, nếu gặp rủi ro gây thiệt hại về tài sản trước thời điểm đăng ký quyền sở hữu thì người có tài sản phải chịu rủi ro. Nếu người có tài sản là cơ quan thi hành án hoặc người nhận cầm cố, thế chấp thì chủ sở hữu chịu rủi ro.
